Spørsmål

Frode Jacobsen (A): Hva mener statsråden om at en del eiendomsbesittere og aksjeselskaper har opprettet borettslag for å spare skatt, men samtidig fratar beboerne muligheten til medbestemmelse og demokrati i eget borettslag når noen stiftere gjør dette gjennom vedtekter de selv har skrevet ved stiftelsen av borettslaget, ved å skrive inn i vedtektene at borettslaget må være i ordinær drift før stifterne gir fra seg kontrollen – selv om leilighetene ble bygget for over 70 år siden, og kan borettslagslovens intensjon om medbestemmelse og demokrati ivaretas i såkalte «papir-borettslag» som er opprettet for å spare skatt?

Begrunnelse

Utleieleiligheter eid av aksjeselskaper har blitt omgjort til borettslagsandeler for å unngå skatt ved salg. Skattehullet er tettet. Likevel sitter noen stiftere fortsatt med alle rettigheter i borettslag.
Noen eiendomsbesittere har stiftet borettslag (brl) og gitt seg selv særskilte rettigheter. Ett eksempel er en aktør som kontrollerer flere brl og sikret seg kontrollen gjennom vedtekter som sier: «Stifteren beholder stemmeretten til samtlige andeler i brl inntil siste andel er overdratt til sluttbruker, og inntil brl har overtatt ansvar for drift, inndriving av felleskostnader osv., og inntil stifteren er klar til å overlate forvaltningen av brl til nye andelseiere.»
Beboere i slike brl opplever at de ikke får medbestemmelse, fordi stifteren har gitt seg selv rettigheter som fratar beboerne muligheten til å påvirke gjennom generalforsamlingen. I motsetning til borettslag i boligbyggelag – hvor boligbyggelaget trer ut etter første overdragelse – beholdes kontrollen i «papir-borettslag» av stifteren, selv om leilighetene har vært ferdige i over 70 år. Disse borettslagene er altså ikke i en byggefase, og det er derfor urimelig at stifter, til tross for ordinær drift og solgte andeler, tilbakeholder beboerens rettigheter, inkludert valg av styre.
Selv om stifternes intensjon er salg av leilighetene uten å måtte skatte av disse, så tar salgsprosessene tid. Flere av disse nyopprettede brl er derfor i ordinær drift med en kombinasjon av leiligheter solgt og leiligheter som fortsatt er utleid og som stifterne planlegger å selge. Dermed får ikke beboere i leiligheter i disse brl medbestemmelse over vedlikehold, tilknytning til sameiet, fastsettelse av felleskostnader, inngåelse av avtaler på borettslagets vegne osv.
Det virker som det er behov for å fastslå hva som er ordinær drift og når ordinære rettigheter i henhold til borettslagsloven inntrer i borettslag som ikke er i byggefase og ordinær overdragelsesfase, men kan være i langvarig periode hvor en andel av leilighetene er solgt, mens andre er utleid eller klargjøres for salg og hvor stifters vedtekter begrenser beboeres råderett og medbestemmelsesrett i borettslaget.

Svar

Bjørnar Skjæran: Medlemsdemokrati er et sentralt prinsipp ved ethvert borettslag, uavhengig av hvordan det er opprettet. Dette kommer til uttrykk i borettslagslovens regler om generalforsamling og stemmerett. Retten til å møte på generalforsamlingen, med tilhørende forslags-, tale- og stemmerett, er en grunnleggende organisatorisk rettighet for andelseieren. Utgangspunktet er at hver andelseier har én stemme, uavhengig av hvor mange andeler vedkommende eier.
I utgangspunktet kan hvem som helst stifte et borettslag, såfremt visse formelle krav i borettslagsloven er innfridd. Etter at et borettslag er stiftet, men før andelene selges eller overføres fra stifteren til kjøperne, vil stifteren som regel være eneeier. Dette innebærer blant annet at stifteren selv utarbeider de opprinnelige vedtektene. Stifteren står dermed relativt fritt med hensyn til hvordan disse utformes. Borettslagsloven setter likevel visse begrensninger for hva stiftelsesdokumentene og vedtektene kan inneholde. I tillegg har loven regler om myndighetsmisbruk. Disse reglene innebærer at verken styret eller generalforsamlingen kan fatte vedtak eller gjøre noe som gir visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller borettslaget.
Jeg kan ikke uttale meg om den konkrete problemstillingen som spørsmålsstiller beskriver i begrunnelsen, men understreker at jeg forutsetter at alle som stifter borettslag følger borettslagslovens bestemmelser.