Bakgrunn

Det settes fram et forslag om lovendring som innebærer en enklere behandling av tvister om nedsettelse av husleie for boliger som for en periode framover fortsatt vil være omfattet av husleieloven fra 1939. Videre foreslås det at husleienemnda inntil videre kan behandle tvister etter den nye husleieloven.

Fra årsskiftet trer den nye husleieloven i kraft. Den særlige reguleringen av husleier for boliger i private førkrigseiendommer i Oslo og Trondheim skal avvikles over en tiårsperiode, mens den mindre strenge reguleringen av leien, for boliger i andre private eiendommer i de to nevnte byene og for eiendommer i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø oppheves fra årsskiftet. Den nye husleieloven har bestemmelser om at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås for liknende husrom på liknende avtalevilkår, og at leien i leietiden bare kan indeksreguleres og tilpasses til gjengs leie med tre års mellomrom.

Det er kommet fram opplysninger om at enkelte utleiere har krevd til dels omfattende leieøkning i den senere tid, sannsynligvis for å komme best mulig ut i forhold til indeksregulering av leien etter den nye loven. Disse leieøkningene kommer på et tidspunkt da leieforholdet fortsatt omfattes av husleieloven fra 1939 og av den særlige leiereguleringen i de kommuner der den gjelder. Husleieloven fra 1939 har en bestemmelse i § 35 som åpner for at retten etter nærmere regler kan sette ned leien hvis den er urimelig. Leierne kan få prøvd leien etter disse bestemmelsene, men bare gjennom søksmål for vanlige domstoler. Det er fare for at enkelte vil vike tilbake for et slikt søksmål, i første rekke av frykt for kostnadene, selv om de mener at leien er urimelig høy.

Husleieloven fra 1939 vil fortsette å gjelde for tidligere inngåtte leieavtaler inntil utløpet av oppsigelsesfristen for den av partene som har lengst oppsigelsesfrist. For tidsbestemte leieavtaler som ikke kan sies opp, vil den gamle loven gjelde til leietiden er ute. Det vil derfor kunne skje at krav om leieøkning settes fram også etter årsskiftet etter de gamle reglene. For tidsbestemte leieavtaler med reguleringsklausul vil dette i enkelte tilfelle kunne være situasjonen i flere år framover.

Den særlige leiereguleringen som oppheves fra årsskiftet, altså reguleringen for eiendommer yngre enn 1940 for Oslo og Trondheim og for alle eiendommer i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø, har vært håndhevet av kommunale husleienemnder. Behandlingen her har vært gratis for partene. Husleienemndene oppfatter situasjonen slik at de ikke kan fatte vedtak om leienedsettelse etter årsskiftet, heller ikke der hvor krav om nedsettelse er kommet inn før årsskiftet.

Den nye husleieloven har bestemmelser om at partene kan bringe tvister, blant annet om hva som er gjengs leie, inn for en takstnemnd. Det blir dessuten forberedt en forsøksordning med særlige husleie­tvistutvalg, men dette ser ut til å ta tid.

For å unngå at tvisteløsning skal bli mer tungvint i leieforhold som omfattes av de gamle reglene, enn for leieforhold som omfattes av den nye loven, foreslås det her at takstnemnder etter den nye loven – og også husleietvistutvalgene når de kommer – skal kunne avgjøre tvister om nedsettelse av husleie etter § 35 i den gamle loven. Inntil videre må husleienemndene fungere.

Forslag

På denne bakgrunn fremmes følgende

forslag:

Vedtak til lov

om endringer i lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger

I

I lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger gjøres følgende endringer:

Overskriften til kapittel III skal lyde:

Kapittel III Nedsettelse av husleie etter § 35 i lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie

Ny § 14 skal lyde:

§ 14 Avgjørelse av takstnemnd

Leier av bolig kan kreve tvist om nedsettelse av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 avgjort av en takstnemnd hvis leien ikke er gjenstand for regulering etter kapittel II i loven her. Takstnemnda kan også avgjøre spørsmål om tilbakebetaling av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 annet ledd. I forhold til § 35 annet ledd skal framsetting av krav overfor by- eller herredsretten om oppnevning av takstnemnd likestilles med saksanlegg.

Om takstnemnda og avgjørelsen gjelder bestemmelsene i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler § 12-2 annet til femte ledd tilsvarende.

Tvist som er brakt inn for en husleienemnd etter § 15 eller for domstolene, kan ikke kreves avgjort av en takstnemnd.

Ny § 15 skal lyde:

§ 15 Avgjørelse av husleienemnd

Leier av bolig i kommune med husleienemnd kan kreve tvist om nedsettelse av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 avgjort av husleienemnda hvis leien ikke er gjenstand for regulering etter kapittel II i loven her. Husleienemnda kan også avgjøre spørsmål om tilbakebetaling av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 annet ledd. I forhold til § 35 annet ledd skal framsetting av krav overfor husleienemnda om avgjørelse likestilles med saksanlegg. Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie etter § 3.1 eller gjengs leie etter § 4.3 i lov av 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av husleienemnda. Bestemmelsene i §§ 18 og 19 i loven her gjelder så langt de passer for tvist som nevnt i første ledd. Bestemmelsene i §§ 20–29 gjelder ikke. Er ett eller flere medlemmer og deres varamedlemmer ugilde, eller er kommunen part, kan nemnda ikke behandle tvisten.

Hver av partene kan bringe saken inn for by- eller herredsretten ved stevning som må være inngitt til retten senest to måneder etter at parten mottok avgjørelsen fra husleienemnda. Retten kan gi oppreisning for oversittelse av fristen.

En avgjørelse som ikke er brakt inn for retten innen fristen etter tredje ledd, har virkning som rettskraftig dom.

Tvist som er brakt inn for en takstnemnd etter § 14 eller for domstolene, kan ikke kreves avgjort av husleienemnda.

Ny § 16 skal lyde:

§ 16 Avgjørelse av husleietvistutvalg

Leier av bolig i kommune hvor det er opprettet husleietvistutvalg etter § 12-5 i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler, kan kreve tvist om nedsettelse av leie etter lov 16. juni 1936 nr. 6 om husleie § 35 avgjort av husleietvistutvalget hvis leien ikke er gjenstand for regulering etter kapittel II i loven her. Departementet fastsetter regler for saksbehandling og avgjørelse, herunder forholdet til behandling ved takstnemnd eller husleienemnd, jf. § 12-5 i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler.

Ny § 17 skal lyde:

§ 17 Oppretting av husleienemnd

Etter anmodning fra kommunen kan Kongen bestemme at det skal opprettes en husleienemnd til å avgjøre tvister etter lov 16. juni 1936 nr. 6 om husleie § 35, jf. § 15 i loven her. På samme vilkår kan Kongen bestemme at en slik nemnd skal avvikles.

II

Loven trer i kraft 1. januar 2000.