Nasjonale måltall for ombruk av eksisterende bygningsmasse

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet, Høgre og Senterpartiet vil minne om at det er kommunane som har hovudansvaret for å vurdere kva potensial for ombruk som finst i den bygningsmassen ein allereie har. I dei reviderte statlege planretningslinjene for arealbruk og mobilitet står det i kapittel 3.2 at:

«Fortetting og transformasjon av bolig- og næringsområder skal vurderes og bør utnyttes før nye utbyggingsområder settes av og tas i bruk.»

Desse medlemene meiner det er meir føremålstenleg å støtte kommunane ut frå deira regionale utfordringar og kvalitetar, og rettleie desse i det handlingsrommet som allereie finst i regelverket.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Miljøpartiet De Grønne mener det er nødvendig å sette seg mål for ombruk av eksisterende bygningsmasse til boligformål og få på plass virkemidler som innfrir målet.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen tallfeste nasjonale mål for ombruk av eksisterende bygningsmasse til boligformål og foreslå virkemidler som sikrer at målene kan følges opp av kommunene. Virkemidlene skal også bidra til at tomme bygg kan anvendes til andre formål enn privatboliger, der dette er hensiktsmessig.»

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti viser til Husbankens rapport Omfang av og årsaker til tomme boliger, som dokumenterer at kommunene i mange tilfeller mangler egnede boliger til vanskeligstilte, samtidig som en betydelig del av den eksisterende boligmassen står tom.

Dette medlem mener at tiltak for å ta tomme bygg og boliger i bruk i særlig grad må bidra til å styrke kommunenes mulighet til å oppfylle sitt lovpålagte ansvar på det boligsosiale feltet, herunder overfor barnefamilier, personer med lave inntekter, eldre og flyktninger.

Skatt på boliger som står tomme

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet viser til og støttar finansministeren si vurdering i at ein velfungerande bustadmarknad vil bustader som står tomme over tid, normalt bli selde eller leigde ut. Bustader som står tomme mellom leigetakarar, under renovering eller i ein salsprosess, er dessutan ein naturleg del av bustadmarknaden. Nybygde bustader kan stå tomme i periodar i ein treig marknad. Majoriteten av tomme bustader er privateigde og mange ligg i usentrale område med stor avstand til servicetilbod og arbeidsplassar. I område med fråflytting og utan press i bustadmarknaden er ikkje hovudproblemet at bustader står tomme, men at færre ynskjer å busetje seg der. Då vil ei avgift på bustader som står tomme over tid, ikkje vere eit målretta verkemiddel. Desse medlemene er uroa for både demografiutvikling og fråflytting i enkelte distriktskommunar. Det å innføre ein skatt på ein bustad ein arvar og vurderer å flytte heim til, tener ikkje formålet.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne vil peke på at når boliger i pressområder over tid står tomme, samtidig som mange mangler et sted å bo, er dette et uttrykk for at boligmarkedet ikke fungerer i tråd med sitt samfunnsformål.

Disse medlemmer mener at utfordringene knyttet til tomme boliger og bygg ikke kan løses gjennom økonomiske insentiver alene. Erfaring viser at markedet ikke i tilstrekkelig grad mobiliserer eksisterende bygningsmasse der boligbehovet er størst.

Disse medlemmer mener derfor at arbeidet med å ta tomme boliger i bruk også må omfatte tydelige krav og reguleringer, der dette er nødvendig for å ivareta fellesskapets interesser.

Videre understreker disse medlemmer samtidig at årsakene til at boliger står tomme varierer betydelig mellom pressområder og distriktskommuner. I mange distrikter handler tomme boliger om fraflytting, arv og manglende lønnsomhet i rehabilitering, snarere enn spekulasjon.

Disse medlemmer mener derfor at virkemidler for å ta tomme boliger i bruk må være geografisk målrettede og ta hensyn til lokale forhold, slik at de bidrar til bosetting og aktivitet også i distriktene.

Disse medlemmer merker seg kommunal- og distriktsministerens kommentarer til forslaget om gebyr på tomme boliger, som antyder at en slik skatt eller et slikt gebyr kan gjøre vondt verre i små distriktskommuner med demografiske endringer og fraflytting. Disse medlemmer har derfor behov for å understreke at forslaget går ut på å gi kommunene en mulighet for å innføre en slik skatt eller et slikt gebyr. Det er ikke ment som et nasjonalt virkemiddel som skal gjelde hele landet. Disse medlemmer vil presisere at ordningen også må omfatte næringsbygg.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen utrede og foreslå en skatt eller et gebyr som kommunene kan velge å innføre på bygg som står tomme over tid, etter modell av Frankrikes Taxe sur les logements vacants, med mulighet for stigende sats for boliger eller næringseiendommer som står tomme over lengre perioder.»

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rødt mener at kommunene må ha adgang til å ta i bruk et bredt sett av virkemidler for å sikre at helårsboliger faktisk benyttes til bosetting, herunder boplikt som et mulig virkemiddel der dette vurderes som hensiktsmessig. Slike virkemidler må være lokalt tilpasset og ha en tydelig sosial begrunnelse.

Låneadgang for mindre rehabilitering av boliger

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet viser til kommuneloven § 14-15 som seier at kommunar og fylkeskommunar kan ta opp lån for å finansiere investeringar i varige driftsmiddel, slik som fast eigedom og bygningar eigde av kommunen eller fylkeskommunen. Det er forbod mot å lånefinansiere driftsutgifter, under dette utgifter til vedlikehald. Desse avgrensingane vart seinast vurderte i samband med ny kommunelov. Reglane vart vidareførte for å støtte opp om ei sunn kommunal økonomiforvaltning og ei forsvarleg gjeldsutvikling, jf. Prop. 46 L (2017–2018) Lov om kommuner og fylkeskommuner (kommuneloven). Desse medlemene meiner at desse reglane bør vidareførast og at ein ikkje skal opne for ei utviding av lånetilgangen for driftsutgifter. Vedlikehald er i utgangspunktet ei ordinær driftsoppgåve for kommunar og fylkeskommunar og bør ikkje skyvast over på framtidige innbyggjarar gjennom renter og avdrag.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne mener at en svak kommuneøkonomi bidrar til at kommunale boliger forfaller.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen foreslå endringer i lovverk og forskrift som gjør det mulig å klassifisere mindre rehabilitering av boliger som investering, slik at kommunene kan finansiere dette gjennom lån.»

Disse medlemmer mener at rehabilitering og ombruk av eksisterende bygningsmasse i mange tilfeller er samfunnsøkonomisk og sosialt mer bærekraftig enn riving og nybygging. Rehabilitering kan gi raskere tilgang til boliger, lavere kostnader for kommunene og bidra til lokal sysselsetting, samtidig som klima- og naturbelastningen reduseres. Disse medlemmer mener derfor at statlige virkemidler i større grad bør innrettes mot istandsetting og viderebruk av eksisterende boliger, framfor ordninger som i praksis kan bidra til økt riving.

Disse medlemmer vil i tillegg understreke at oppgradering, rehabilitering og ombruk av eksisterende bygningsmasse også er viktig arbeidslivspolitikk. Slike tiltak bidrar til flere lokale og varige arbeidsplasser i byggenæringen, til bedre utnyttelse av fagkompetanse og til økt etterspørsel etter kvalifiserte håndverksfag.

Disse medlemmer viser til innspill fra Fellesforbundet som peker på at dagens regelverk og tilskuddsordninger i for stor grad favoriserer riving og nybygg framfor rehabilitering og transformasjon. Etter disse medlemmers syn bør statlige virkemidler i større grad innrettes slik at det lønner seg å bruke eksisterende bygningsmasse, både av hensyn til klima, arealbruk og sysselsetting.

Husbankens veiledningsoppgaver

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet viser til Meld. St. 13 (2023–2024) Bustadmeldinga – Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet, der Husbanken fekk eit utvida mandat til å støtte og rettleie kommunane i deira bustadpolitiske arbeid og utnytte potensialet i den eksisterande bustadmassen best mogleg.

Gjennom Kobo, den digitale tenesta som skal støtte kommunane i arbeidet med kommunale bustader, hjelper Husbanken kommunane til å kartleggje, planleggje og utnytte effektivt den kommunale bustadmassen. Erfaringane så langt viser at Kobo har hjelpt kommunane i deira forvaltning av den kommunale utleigesektoren, m.a. vedrørande vedtak om offentlege innkjøp, omdisponering og sal av bustader. Desse medlemene meiner difor framlegg 4 allereie er ivareteke.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen styrke Husbankens veiledningsansvar og datagrunnlag samt sørge for at Husbanken kan gjennomføre jevnlige nasjonale kartlegginger av den faktiske boligreserven og gi kommunene bedre verktøy for systematisk oversikt over tomme boliger lokalt.»

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne understreker at kartlegginger og utredninger av tomme boliger må følges opp med konkrete og finansierte virkemidler. Etter disse medlemmers syn er det avgjørende at statlige myndigheter tar et tydelig ansvar for at kunnskapsgrunnlaget faktisk brukes til å øke tilgangen på egnede boliger der behovene er størst.

Disse medlemmer vil samtidig peke på at dagens regelverk og tilskuddsordninger i flere tilfeller gjør det enklere å rive og bygge nytt enn å rehabilitere og transformere eksisterende bygg, og at dette bidrar til feil ressursbruk og unødvendig areal- og klimabelastning.

Regulering av korttidsutleie

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet støttar intensjonen i første del av forslag 5, fordi ein ser at det er behov for ei strengare regulering av korttidsutleige i enkelte område. Her meiner desse medlemene at lokaldemokratiet bør kunne ta avgjerder der det trengst, og at tiltaka må vere lokalt forankra. Desse medlemene viser til at Husbanken nettopp har levert ein rapport som gir regjeringa viktige innspel og kunnskap, både om kva kommunane meiner er utfordrande og kva dei meiner det er behov for å regulere. Statsråden skriv i sin kommentar til representantforlaget at det kan vere aktuelt med endringar i plan- og bygningsloven for å gjere det lettare for kommunane å følgje opp ulovleg korttidsutleige.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne vil påpeke at en betydelig andel av boligene i enkelte pressområder benyttes til korttidsutleie. I praksis, når ressursene er knappe, reduserer dette antall boliger tilgjengelig for vanlige folk, noe som presser prisene opp.

Disse medlemmer etterlyser flere verktøy for kommunene til å begrense korttidsutleie, og disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen fremme forslag til virkemidler som gir kommunene mulighet til å innføre strengere regulering av korttidsutleie, herunder en rapporteringsplikt for utleieplattformer.»

Dokumentavgift som insitament ved transformasjon, gjenbruk og ombruk

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet vurderer det dit at denne typen endringar krev ei klar avgrensing med tanke på kva som kan definerast av skattemyndigheitene til å vera tilstrekkeleg transformasjon, ombruk eller gjenbruk. Slike endringar vil gjere regelverket meir komplisert, det vert vanskeleg å definere grensesnitt og kan føre til kreative tilpassingar til regelverket. Omsynet til likebehandling og eit enkelt regelverk gjer at desse medlemene ikkje kan støtte representantane sitt framlegg.

Komiteens medlemmer fra Rødt og Miljøpartiet De Grønne mener at dagens praktisering av dokumentavgiften gir feil insentiver fordi den må betales ved salg etter renovering, men ikke etter riving og salg av nybygg. Disse medlemmer viser til høringsinnspillet fra Grønn Byggallianse (avgitt i samarbeid med Eiendom Norge) som skisserer en konkret løsning som vil oppveie effekten av dagens avgiftspraksis, som premierer riving og nybygg framfor rehabilitering.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen utrede endringer i dokumentavgiften med sikte på å aktivt insentivere transformasjon, gjenbruk og ombruk.»

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Miljøpartiet De Grønne mener det vil være hensiktsmessig at en slik utredning også vurderer provenynøytrale endringer i boligbeskatningen som reduserer merkostnadene ved flytting som dokumentavgiften bidrar til.

Veiledning om plan- og bygningsloven § 31-4 m.m.

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet viser til at det i 2023 vart innført endringar i plan- og bygningsloven som skal leggje til rette for ei meir effektiv utnytting av bygningsmassen. Det er eit prioritert innsatsområde for Direktoratet for byggkvalitet å gi informasjon og rettleie kommunar og utbyggjarar om korleis ein skal forstå og praktisere regelverket.

Det er kommunane sjølve som vedtek storleiken på byggjesaksgebyr i sine gebyrregulativ, innanfor føringane for sjølvkost. Desse medlemene meiner denne ordninga bør halde fram. Det finst allereie i dag reglar som legg til rette for ei forenkla behandling av forslag til planendring som vil vere aktuelle å bruke i samband med bruksendring. Forenklinga inneber at det ikkje er krav til planinitiativ, oppstartmøte, kunngjering av planoppstart, høyring og offentleg utlegging av planforslag. Det vil vere tilstrekkeleg med ein kort varslingsperiode på to–tre veker for grunneigarar, naboar og andre som vert råka, før det vert gjort vedtak.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Rødt og Miljøpartiet De Grønne fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen utarbeide en veileder for bruk av unntaksbestemmelsen i plan- og bygningsloven § 31-4 som også adresserer gebyrpraksis, og forenkle saksbehandlingen for bruksendring ved å etablere et hurtigspor for konverteringsprosjekter slik at disse som hovedsak går som byggesak heller enn plansak.»

Komiteens medlemmer fra Rødt og Miljøpartiet De Grønne vil påpeke at dagens lovverk åpner for at det ved gjennomføring av tiltak på eksisterende bygg kan gjøres unntak fra tekniske krav. Disse medlemmer mener at mulighetene for å bruke disse, og under hvilke betingelser, bør gjøres bedre kjent, i tillegg til at saksbehandlingen for bruksendring bør forenkles.

Komiteens medlem fra Miljøpartiet De Grønne peker på at ombruk og transformasjon forutsetter nytenkning i hvordan prosjektene rigges for prosjektering og gjennomføring. Tradisjonelle modeller for plan- og byggesaksbehandling er i stor grad utviklet med nybygg som utgangspunkt og passer ikke alltid godt for prosjekter der utgangspunktet er et eksisterende bygg med ukjente forutsetninger. Dette medlem mener det bør undersøkes om det for eksempel kan innføres en egen regulerings- eller forskriftskategori for ombruk som kan gi større fleksibilitet i saksbehandlingen, åpne for dialog mellom myndigheter og utviklere underveis og redusere dobbeltrapportering.

Unntaksbestemmelser for midlertidige tiltak på eksisterende bygg

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet og Sosialistisk Venstreparti ynskjer ei meir effektiv og føreseieleg byggjesaksbehandling for aktørane, samtidig som ein ivaretek omsynet til sikkerheit, helse og miljø. Gjennom arbeidet med meir digitalisering av plan- og byggjesaksprosessar, og i arbeidet med forenkling og eit regelverk som er meir tydeleg, meiner desse medlemene at dei tiltaka som no er i gang, er best eigna for å ha rask framdrift og for å nå måla i forslag nr. åtte.

Komiteens medlem fra Miljøpartiet De Grønne mener at potensialet for å øke utnyttelsen av eksisterende bygg kan øke gjennom ytterligere unntaksbestemmelser. Dette medlem vil presisere at nye unntaksbestemmelser ikke må gjelde generelt, men bare ved ombruk og transformasjon.

Dette medlem fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen utrede muligheten for og miljøeffekten av å justere unntakene fra søknadspliktreglene for midlertidige tiltak på eksisterende bygg (jf. plan- og bygningsloven § 20-4 og 20-5) ved ombruk og transformasjon, med særlig vekt på å utvide søknadspliktfritak fra opptil 2 måneder til opptil 1 år og unntak fra krav om ansvarlige foretak (midlertidige tiltak) fra opptil 2 år til opptil 5 år, eventuelt med tilhørende vilkår, med mål om å redusere byråkratisk arbeid, øke forutsigbarheten for operatører og samtidig opprettholde nødvendig kontroll med sikkerhet og miljøstandarder.»

Utvidelse av FutureBuilt-programmets mandat

Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Raudt viser til at Kommunal- og distriktsdepartementet i 2026 gir tilskot til FutureBuilt for å bidra til nettopp å realisere klimavenlege og kostnadseffektive forbilde-prosjekt i byggsektoren og å stimulere til innovasjon og kunnskapsoverføring. FutureBuilt er eit partnarskap organisert under Oslo kommune som står fritt til å vidareutvikle mandatet sitt og arbeid med forbilde-prosjekt, kriterium og rettleiing mm. På grunnlag av dette meiner desse medlemene at det ikkje er behov for forslag nr. ni om utviding av mandatet til FutureBuilt-programmet.

Komiteens medlem fra Miljøpartiet De Grønne vil vise til FutureBuilt, som er et innovasjonsprogram og utstillingsvindu for de mest ambisiøse aktørene i byggebransjen. Dette medlem mener at dette samarbeidet bør utvides, og dette medlem fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen, i dialog med FutureBuilts statlige og kommunale partnere, foreslå en utvidelse av FutureBuilt-programmets mandat ved å etablere en nasjonal ekspertgruppe under programmet som skal

• a. utvikle faglige retningslinjer og veiledning for kommuner, utviklere og saksbehandlere i konverteringsprosjekter, og

• b. utarbeide forslag til langsiktige og strukturelle tiltak som kan fremme ombruk, transformasjon og klimavennlig byutvikling nasjonalt.»

Offentlig–privat samarbeid om rehabilitering, gjenbruk og transformasjon

Fleirtalet i komiteen, medlemene frå Arbeidarpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Raudt og Miljøpartiet Dei Grøne, viser til at det med verknad frå 1. juli 2025 vart innført nye reglar i plan- og bygningsloven som inneber at kommunen skal leggje aktivt til rette for samarbeid med grunneigarar og utbyggjarar i arbeidet med å utvikle ein områdeutviklingsstrategi, eller etablere krav om grunneigarfinansiering av infrastruktur. I samband med at kommunane samarbeider med grunneigarar og utbyggjarar om utviklinga av slike område, bør kommunane, når det er relevant, ta initiativ til å diskutere rehabilitering, gjenbruk- og transformasjon av eksisterande bygningsmasse.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne vil understreke at arbeidet med å ta tomme bygg og boliger i bruk først og fremst er et offentlig ansvar. Disse medlemmer mener at stat og kommune må ha en styrende rolle i virkemiddelbruk og prioriteringer, og at hensynet til sosiale behov og fellesskapets interesser må veie tyngre enn markedsmessige hensyn.

Disse medlemmer mener at statlige og kommunale eiere må gå foran i arbeidet med å ta tomme bygg og boliger i bruk. Derfor vil disse medlemmer peke på at betydelige deler av den offentlige bygningsmassen i dag står helt eller delvis ubrukt, samtidig som det er stort behov for boliger og andre samfunnsformål. Offentlig eierskap må også innebære et særlig ansvar for at bygg og eiendommer brukes aktivt til samfunnets beste.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rødt mener at regjeringen bør vurdere å innføre en plikt for statlige og kommunale eiere til systematisk kartlegging, offentlig rapportering og aktiv bruk av tomme bygg og eiendommer, der dette er praktisk og samfunnsmessig forsvarlig.

Komiteens medlem fra Miljøpartiet De Grønne mener at et bedre samarbeid mellom offentlige og private aktører kan ha positive virkninger i arbeidet med å utnytte dagens bygningsmasse bedre, blant annet kommunale bygg, og dette medlem fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen fremme forslag som styrker arbeidet med rehabilitering, gjenbruk og transformasjon av eksisterende bygningsmasse i offentlig–privat samarbeid.»

«Stortinget ber regjeringen vurdere hvordan staten kan støtte kommuner og utbyggere i arbeidet med transformasjonsprosjekter gjennom tilskudd til tilstandsvurderinger av aktuell bygningsmasse, veiledning om gode forberedende prosesser og bedre tilgang til relevante fagmiljøer.»