1.1 Hovudinnhaldet i proposisjonen

Kommunal- og moderniseringsdepartementet fremjar i proposisjonen forslag om å innføre ein ny regel i burettslagslova. Føresegna vil gi andelseigarar i burettslag rett til – på visse vilkår – å setje opp ladepunkt for elbil. Departementet foreslår samtidig å presisere den tilsvarande føresegna i eigarseksjonslova.

Proposisjonen inneheld òg forslag om å senke kravet for å kunne slå saman to eller fleire eigarseksjonssameige, frå semje til to tredels fleirtal på årsmøtet. Formålet med forslaget er å gjere det enklare for eigarseksjonssameige å slå seg saman til meir formålstenlege driftseiningar.

Proposisjonen inneheld òg forslag om enkelte tekniske endringar i bustadbyggjelagslova og bustøttelova.

1.2 Bakgrunnen for lovforslaget

1.2.1 Stortingets oppmodingsvedtak om ladepunkt for bustadeigarar

Det blir i proposisjonen vist til at under behandlinga av ny eigarseksjonslov våren 2017 vedtok Stortinget å gi ein seksjonseigar, med samtykke frå styret, rett til å anlegge ladepunkt for elbil og ladeklare hybridar, jf. eigarseksjonslova § 25 første ledd tredje og fjerde punktum.

Eit fleirtal på Stortinget gjorde deretter oppmodingsvedtak nr. 716, 30. mai 2017, som lyder:

«Stortinget ber regjeringen fremme forslag til utforming av nasjonal regulering som sikrer eiere i borettslag og sameier rett til å anlegge ladepunkt – med mindre det foreligger saklig grunn for at en slik etablering ikke kan finne sted.»

1.2.2 Ekspertutval – mandat og forslag i korte trekk

Det blir i proposisjonen peikt på at større utbyggingsprosjekt i dag ofte blir gjennomførte i fleire byggjetrinn, og utbyggjaren opprettar fleire (små) eigarseksjonssameige undervegs. Slik organisering er ikkje nødvendigvis den beste for utbyggjaren eller dei framtidige kjøparane av seksjonar.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet oppnemnde den 30. august 2017 eit ekspertutval som blei bedt om å greie ut korleis seksjonering av eigedom i større utbyggingsprosjekt kan lovregulerast på ein betre måte enn i dag.

Utvalet leverte sin rapport den 14. september 2018 og foreslo blant anna å gjere det enklare for allereie etablerte eigarseksjonssameige å slå seg saman ved å redusere kravet i lova, frå semje til kvalifisert fleirtal på årsmøtet.

1.2.3 Høyringa

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sende 3. mai 2019 på høyring eit forslag om å innføre ein regel i burettslagslova og presisere ei føresegn i eigarseksjonslova som gir bustadeigarar i burettslag og eigarseksjonssameige rett til å setje opp ladepunkt for elbil.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sende 1. januar 2019 på høyring rapporten frå ekspertutvalet om betre regulering av større utbyggingsprosjekt. Ekspertutvalet foreslo to hovudgrep: For det første foreslo utvalet å innføre enklare reglar for samanslåing av eigarseksjonssameige. For det andre foreslo utvalet å innføre ein ny seksjonstype – «utbyggingsseksjon». Det er berre forslaget om enklare reglar for samanslåing av eigarseksjonssameige som blir behandla i proposisjonen.

1.3 Laderett i burettslag og eigarseksjonssameige

1.3.1 Gjeldande rett

1.3.1.1 Høve til å setje opp ladepunkt

1.3.1.2 Organisering av parkeringsplassar

1.3.2 Departementets høyringsforslag

Departementet foreslo ei ny føresegn i burettslagslova som, på visse vilkår, gir den enkelte andelseigaren rett til å setje opp eit ladepunkt for lading av elbil. Departementet foreslo samtidig presiseringar i den eksisterande regelen i eigarseksjonslova, med sikte på mest mogleg lik regulering i dei to lovene.

Sjå proposisjonen for nærare omtale av høyringsforslaget.

1.3.3 Innspel frå høyringsinstansane

Det blir i proposisjonen vist til at 31 høyringsinstansar har uttalt seg om realiteten i forslaget om laderett. Av desse er eit fleirtal positive til høyringsforslaget.

Ti instansar er negative, og resten kan teljast som verken positive eller negative.

Det er i proposisjonen gitt ei omtale av innspela frå høyringsinstansane. Omtala er delt inn slik:

• Kven retten skal tilkomme, og kvar ladepunktet kan setjast opp

• Kostnadsfordelinga

• Kompetansen til å avgjere kravet om å setje opp ladepunkt

• Når skal og kan styret avslå eit krav om ladepunkt

• Negative til forslaget

1.3.4 Departementets vurdering

1.3.4.1 Behovet for ei føresegn om laderett

Det blir i proposisjonen peikt på at den sterke auken i prosentdelen elbilar tilseier at det bør leggjast til rette for at folk kan lade der dei bur.

Eigarseksjonssameige og burettslag byggjer på ein modell der generalforsamling og årsmøte er øvste avgjerdsmakt, og der viktige avgjerder skal takast av fellesskapet. Det er derfor i utgangspunktet opp til det enkelte sameiget og burettslaget korleis elbillading skal organiserast. Forslaget om å gi den enkelte seksjons- og andelseigaren rett til å etablere ladepunkt er meint som ein tryggleiksventil for den enkelte bebuar i dei tilfella fleirtalet i burettslaget eller sameiget er imot eit slikt forslag.

Ladeinfrastruktur vil truleg bli meir vanleg i heile landet, slik OBOS og NBBL framhevar. I dag varierer det sterkt både om det er eit fleirtal av bebuarane som har bil, og om dei i så fall har elbil. Høyringa viser at det er eit konfliktpotensial knytt til det å etablere ladepunkt, særleg når det gjeld kostnadsfordelinga. Departementet meiner derfor det trengst reglar som sikrar mindretalet i slike tilfelle.

Departementet presiserer at lovforslaget ikkje er meint å vere til hinder for at det blir etablert felles ladestasjonar, slik fleire høyringsinstansar meiner er ei betre løysing. Departementet deler til ein viss grad bekymringa til Madlamark 2 borettslag om at ein individualrett kan gjere kollektive løysingar vanskeleg. Departementet vil likevel framheve at dersom det finst, eller det innanfor eit rimeleg tidsrom bli planlagt for, eit fullgodt tilbod om å lade på ein felles ladestasjon i sameiget eller burettslaget, vil styret kunne ha «sakleg grunn» til å nekte den enkelte å setje opp eit privat ladepunkt.

Departementet foreslår etter dette å gå vidare med forslaget som blei sendt på høyring, men med enkelte presiseringar.

1.3.4.2 Kven retten skal tilkomme, og kvar ladepunktet skal setjast opp

Det går fram av proposisjonen at departementet meiner at alle som har rett til å parkere på eigedommen til eigarseksjonssameiget eller burettslaget, i utgangspunktet bør ha rett til å setje opp ladepunkt.

Retten til å setje opp ladepunkt må etter departements syn tilpassast kva slags rett den enkelte har til å parkere.

Departementet meiner at den som har eksklusiv bruksrett til ein viss parkeringsplass, som utgangspunkt bør ha rett til å setje opp ladepunktet i tilknyting til denne plassen.

Departementet meiner vidare at ein seksjons- eller andelseigar som har rett til parkering på fellesareal, men utan fast plass, også skal omfattast av forslaget. I slike tilfelle vil retten bestå i at den enkelte kan krevje at det blir sett opp eit ladepunkt, men det vil likevel vere opp til styret å avgjere kvar ladepunktet skal plasserast.

Departementet presiserer at retten til å krevje at det blir etablert ladepunkt, ikkje inneber at det ladepunktet som blir sett opp, skal vere det private ladepunktet til vedkommande. I desse tilfella vil det bli opp til styret å finne formålstenlege ordningar. Departementet er einig med OBOS i at styret i slike tilfelle bør kunne stille strenge vilkår. At den enkelte får ein lovbestemt rett til å krevje at det blir etablert ladepunkt, må ikkje bli ein «snarveg» til å skaffe seg fast parkeringsplass. Departementet har endra ordlyden i lovforslaget for å gjere dette tydeleg.

Departementet presiserer at retten til (sjølv) å setje opp ladepunkt, eller retten til å krevje at det blir etablert ladepunkt på fellesareal, i alle tilfelle er avgrensa til å gjelde areal som allereie er sette av til parkeringsformål. Det inneber at ingen kan krevje omdisponering av for eksempel grøntareal til parkeringsplass for å setje opp ladepunkt.

Asker og Bærum Boligbyggelag og éin privatperson meiner at ein seksjonseigar som har installert eit ladepunkt på sin plass og deretter blir pålagd å byte plass med ein person med nedsett funksjonsevne etter eigarseksjonslova § 26 andre ledd, må bli kompensert for dette. Departementet er einig i det og viser til alminnelege rimelegsynsmåtar. Departementet er ikkje einig med Asker og Bærum Boligbyggelag i at det er grunn til å regulere dette særskilt.

Madlamark 2 borettslag meiner at forslaget bør utformast teknologinøytralt. Departementet presiserer at det er auken i talet på ladbare bilar som har ført til behov for ei føresegn om rett til å setje opp ladepunkt. Av den grunn er ikkje forslaget utforma teknologinøytralt.

Departementet presiserer at eigarseksjonslova og burettslagslova berre gjeld for parkering på eigedommen til sameiget eller burettslaget.

1.3.4.3 Kostnadsfordelinga

Departementet meiner at fordelinga av kostnader som kan oppstå når det skal leggjast til rette for lading, i utgangspunktet bør følgje dei alminnelege reglane i eigarseksjonslova og burettslagslova, jf. eigarseksjonslova § 29 og burettslagslova § 5-19. Hovudregelen er at felleskostnader skal fordelast etter sameigebrøken (i eigarseksjonssameige) eller fordelingsnøkkelen (i burettslag). Kostnadskrevjande tiltak blir normalt finansierte gjennom ein auke i felleskostnadene.

Fleire høyringsinstansar opplever den foreslåtte kostnadsfordelinga som urettvis.

Departementets utgangspunkt er at bebuarar i burettslag og eigarseksjonssameige, i tråd med hovudregelen, må vere med og dekkje utgifter til fellestiltak. Det avgjerande er at tiltaket etter sin karakter kjem fellesskapet til gode.

Eigarseksjonslova og burettslagslova har likevel reglar om at enkelte kostnader skal fordelast etter nytten for den enkelte brukseininga eller bustaden, jf. eigarseksjonslova § 29 første ledd og burettslagslova § 5-19 første ledd. Det må vere «særlege grunnar» for å krevje fordeling etter nytte. Høgsterett har i Rt. 2013 s. 1508 lagt til grunn at unntaksregelen må tolkast snevert. Fordeling etter nytte kan skje såframt det er tale om ei utgift til eit tiltak som visse seksjons- eller andelseigarar ikkje kan ha nytte av.

Departementet gir i proposisjonen føringar for kostnadsfordelinga for dei mest typiske utgiftspostane.

Det blir i proposisjonen vist til at det for det første kan oppstå kostnader for å oppgradere det lokale straumnettet. Departementet meiner at dette er eit tiltak som kan komme alle bebuarane til gode, og at det er naturleg at oppgraderinga som den klare hovudregelen blir betalt av fellesskapet som ei fellesutgift. Dersom kostnadene blir svært høge, kan styret avslå eit krav om å etablere ladepunkt.

For det andre vil det normalt oppstå kostnader til etablering av infrastruktur fram til ladepunktet. Dette gjeld blant anna føringsvegar for elektriske kablar. Etablering av ladeinfrastruktur inneber at det blir lagt til rette for elbillading. Men for å kunne nytte dette høvet må bebuaren ha ein rett til å parkere på eigedommen. Departementet har forståing for at dei som ikkje har rett til å parkere, opplever det som urettvist at dei skal betale for ladeinfrastruktur. Departementet meiner at det kan vere aktuelt at dei som ikkje har eller vil kunne få ein rett til å parkere på eigarseksjonssameigets eller burettslagets eigedom når tiltaket blir vedteke, blir haldne utanfor når kostnadene skal fordelast. Dette må likevel vurderast konkret. Kostnadene til ladeinfrastruktur bør då fordelast på dei andelseigarane eller seksjonseigarane som kan ha nytte av at det blir lagt til rette for elbillading. Dette inneber motsetningsvis at departementet ikkje er einig med dei privatpersonane som meiner at dei som ikkje har bil, eller elbil, skal haldast utanfor kostnadsfordelinga. Såframt den enkelte har eller vil kunne få ein rett til å parkere, vil vedkommande ha høve til å gjere seg nytte av tiltaket.

For det tredje vil det komme kostnader til innkjøp av sjølve ladepunktet og montering av dette. Når det gjeld kven som skal betale for innkjøp og installasjon av sjølve ladepunktet, meiner departementet at det bør skiljast mellom om ladepunktet blir sett opp på ein plass som bebuarane har eksklusiv bruksrett til, eller på ein stad som er til felles bruk. Dersom ladepunktet blir sett opp på eit område som alle seksjons- eller andelseigarane har tilgang til, er dette eit felles gode for bebuarane. Ladepunktet må då betalast av fellesskapet og blir ein del av felleskostnadene. Departementet meiner likevel, som nemnt over, at det kan vere aktuelt at dei som ikkje har eller vil kunne få ein rett til å parkere, blir haldne utanfor når kostnadene skal fordelast. Dersom ladepunktet blir sett opp på ein parkeringsplass som den enkelte har eksklusiv bruksrett til, meiner departementet at installasjonen må betalast av den enkelte.

For det fjerde vil det komme kostnader til forbruk av straum ved lading. Straumforbruket vil vanlegvis knyte seg til den enkelte brukseininga eller bustaden, og det vil derfor måtte betalast av den enkelte.

1.3.4.4 Kompetansen til å avgjere krav om å setje opp ladepunkt

Det går fram av proposisjonen at departementet meiner at kompetansen til å avgjere eit krav om å setje opp ladepunkt bør liggje hos styret.

Departementet foreslo i høyringsnotatet at det skulle presiserast i føresegna at styret åleine skulle ha kompetanse til å gjere alle nødvendige vedtak knytte til å setje opp ladepunktet, også om å oppgradere straumnettet.

NBBL meiner det er ein dårleg idé å ta frå generalforsamlinga og årsmøtet høvet til å behandle saker om etablering av ladeinfrastruktur. LO er inne på det same.

Departementet er samd med NBBL og LO i at det kan vere gode grunnar til å behandle spørsmål knytte til elbillading på årsmøte eller generalforsamling. Det kan vere nyttig at fellesskapet av bebuarane diskuterer ulike alternative løysingar, og at tiltaket gjennom dette blir godt forankra.

Departementet vil likevel presisere at den som etter lovforslaget har rett til å setje opp ladepunkt, har ein individualrett. Årsmøtet eller generalforsamlinga kan derfor som hovudregel ikkje gjere om eit styrevedtak som slår fast at den enkelte har rett til å setje opp ladepunkt. Unntak gjeld dersom styret har gått ut over avgjerdsmakta si.

Årsmøtet eller generalforsamlinga kan derimot gjere om eit negativt styrevedtak.

Departementet har vore i tvil om styret bør ha ein eksklusiv kompetanse til å behandle og avgjere alle spørsmål og usemjer som måtte oppstå knytte til praktiseringa av laderetten. Departementet har likevel komme til, i tråd med innspelet frå OBOS, at det ikkje er nødvendig å lovregulere dette særskilt. Lovforslaget gir rett til å etablere eit fungerande ladepunkt, noko som inneber at seksjons- eller andelseigaren i utgangspunktet også kan krevje utført nødvendig arbeid for å oppnå dette. Generalforsamlinga eller årsmøtet kan ikkje motsetje seg dette. Individualretten omfattar derfor ein rett til å få oppgradert straumnettet og etablert infrastruktur dersom dette er nødvendig for at ladepunktet skal vere operativt. Kostnadsnivået kan likevel etter omstenda utgjere ein «sakleg grunn» til å nekte bebuaren å setje opp ladepunkt.

1.3.4.5 Når kan styret nekte den enkelte å setje opp ladepunkt – «sakleg grunn»

Ei føresegn som gir enkeltpersonar rett til å setje opp ladepunkt, må etter departementets syn også sikre dei andre bebuarane sine saklege motførestillingar. Ein rett til å setje opp ladepunkt kan gjere store investeringar nødvendige, og kostnader vil derfor normalt vere den mest relevante motførestillinga til eit initiativ om å leggje til rette for lading.

Departementet foreslo i høyringsnotatet eit tak for når det å etablere ladepunktet blir så kostbart at den som blir påført utgiftene, må gi samtykke for at tiltaket skal kunne gjennomførast.

OBOS og NBBL er negative til forslaget om eit kostnadstak.

Departementet er einig i at eit kostnadstak kan verke rigid, og at det vil kunne få utilsikta verknader.

Departementet deler vidare synet til NBBL og OBOS om at det er uheldig om eit lite mindretal kan sperre for eit vedtak om ladepunkt som det er eit klart fleirtal for. Både samfunnsutviklinga med stadig fleire ladbare bilar, og at liknande tiltak ikkje krev tilslutning frå den enkelte, taler mot ein slik regel.

Samtidig meiner departementet at eit økonomisk ansvar for den enkelte seksjons- eller andelseigaren opptil 50 000 kroner er høgt.

Etter ei fornya vurdering har departementet komme til ikkje å gå vidare med forslaget om eit kostnadstak. Departementet legg særleg vekt på at ein regel om eit kostnadstak ikkje gir høve til å leggje vekt på dei lokale forholda i det enkelte sameiget eller burettslaget. Samtidig er det departementets syn at formålet med å etablere eit kostnadstak – å ta omsyn til økonomien til dei andre bebuarane – vil bli sikra gjennom regelen om at styret kan avslå eit krav om å setje opp ladepunkt dersom det ligg føre ein «sakleg grunn».

Departementet held derfor på forslaget om at styret kan avslå eit krav om ladepunkt basert på ei konkret saklegvurdering. At tiltaket kan bli kostbart, vil etter departementets syn vere den mest relevante nektingsgrunnen. Halvparten av grunnbeløpet i folketrygda på vedtakingstidspunktet, altså om lag 50 000 kroner, i samla økonomisk ansvar for den enkelte andels- eller seksjonseigaren, vil vere retningsgivande for når departementet meiner styret vil ha sakleg grunn til å nekte. Departementet meiner dette er ei kostnadsramme som i utgangspunktet balanserer omsynet til den enkelte bebuarens økonomi mot omsynet til interessa i å setje opp ladepunkt.

Styret må likevel gjere ei konkret vurdering der kostnadene ved tiltaket må vegast mot andre relevante moment. Andre relevante moment kan for eksempel vere om sameiget eller burettslaget har god økonomi eller ikkje, om tiltaket vil auke marknadsverdien til eigedommen på ein slik måte at det kjem alle bebuarane til gode, og om bebuarane vil ha andre positive effektar av tiltaket.

Fleire høyringsinstansar har spelt inn at det er svært kostbart å leggje til rette for elbillading, og at forslaget ikkje tek omsyn til den økonomiske situasjonen til enkeltpersonar. Fleire av desse høyringsinstansane etterlyser offentlege støtteordningar for å etablere ladeinfrastruktur i burettslag og eigarseksjonssameige.

Departementet har forståing for synspunktet om at det er kostbart å leggje til rette for elbillading. Departementet presiserer likevel at det stadig blir utvikla nye metodar som reduserer behovet for kostbar nettutbygging.

Når det gjeld offentlege støtteordningar, legg departementet til grunn at den vidare utbygginga av ladeinfrastruktur for elbilar i Noreg stort sett skjer ved kommersiell etablering av ladestasjonar. I den tidlege fasen der det framleis er nødvendig med støtte til offentleg tilgjengelege hurtigladarar, vil Enova vere statens verkemiddel. Enkelte kommunar og fylkeskommunar har støtteordningar for elbillading i burettslag og sameige. Fleire slike prosjekt har motteke støtte frå Klimasats.

Det går fram av proposisjonen at departementet elles er samd med NBBL i at reglane om misbruk av avgjerdsmakt i ytste konsekvens vil kunne hindre urimelege vedtak.

OBOS har etterlyst fleire eksempel på kva anna enn økonomi som kan utgjere ein sakleg grunn.

Kva som er sakleg grunn, må vurderast konkret. Departementet ser for seg at økonomi vil vere den mest relevante nektingsgrunnen. Departementet vil i det følgjande peike på enkelte andre forhold som etter omstenda vil kunne gi grunnlag for å nekte.

Dersom oppsetjing av ladepunkt ikkje tilfredsstiller gjeldande tryggleiksnormer, vil dette normalt vere ein sakleg grunn til å nekte. Departementet legg til grunn at brannfare normalt ikkje vil kunne utgjere ein sakleg grunn for styret til å nekte. Styret må i så fall kunne dokumentere ein reell brannfare. Styret må likevel kunne stille vilkår om at ladepunktet blir etablert i samsvar med gjeldande tryggleiksnormer.

Departementet meiner vidare at det vil kunne vere ein sakleg nektingsgrunn at burettslaget eller sameiget allereie har eit fullgodt ladetilbod.

Om ladetilbodet som sameiget eller burettslaget tilbyr, er godt nok til å utgjere ein sakleg grunn til å nekte, må vurderast konkret. Den enkelte kan ikkje forvente uavgrensa tilgang, slik ein vil ha til eit privat ladepunkt. På den andre sida kan ikkje tilgangen vere så sjeldan at ein ikkje får ladd bilen tilstrekkeleg til normal bruk.

Madlamark 2 borettslag skriv at individuelle løysingar kan føre til effektproblem i det lokale straumnettet, som blant anna kan gjere fellesløysingar for lading vanskeleg. At ein må oppgradere det lokale straumnettet, er i seg sjølv ikkje ein sakleg nektingsgrunn. Dersom oppgraderinga medfører uforholdsmessig høge kostnader, vil det kunne vere høve til å nekte. Konkrete planar om å byggje ut felles ladestasjonar vil også kunne utgjere ein sakleg nektingsgrunn.

Departementet meiner vidare at det vil kunne utgjere ein sakleg grunn dersom det ikkje ligg føre ein eigna plass til å setje opp ladepunktet på fellesarealet.

OBOS har stilt spørsmål ved korleis individualretten skal balanserast mot andre legitime omsyn. Det er ikkje mogleg å svare generelt på korleis individualretten skal balanserast mot andre legitime omsyn.

NBBL meiner at det bør presiserast i lova at styret kan stille saklege vilkår dersom det blir gitt samtykke. NBBL nemner som eksempel plassering av ladepunkt på ein viss stad dersom det skal vere på eit fellesareal, vilkår knytte til tryggleik eller vilkår om bruk av ein viss type ladeboks, slik at ein kan byggje ut eit smart straumstyringssystem for heile bustadselskapet. Departementet meiner at styret kan stille vilkår så lenge individualretten blir sikra. Sjå proposisjonen for nærare omtale.

1.4 Samanslåing av eigarseksjonssameige

1.4.1 Gjeldande rett

Eigarseksjonslova har inga føresegn som eksplisitt regulerer kva fleirtalskrav som gjeld for at årsmøtet kan gjere vedtak om samanslåing med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige til eitt eigarseksjonssameige.

Det blir i proposisjonen gitt ei utgreiing av kva som er gjeldande rett. Det går fram av proposisjonen at om det krevst kvalifisert fleirtal på årsmøtet eller semje blant alle seksjonseigarane, er etter dette rettsleg sett uavklart – både når det gjeld det utgåande og det beståande sameiget.

1.4.2 Utvalets forslag

Utvalet foreslo å lovfeste eit krav om kvalifisert fleirtal på årsmøtet for å gjere vedtak om å slå seg saman med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige. Utvalet presiserte at kravet om kvalifisert fleirtal skulle vere to tredels fleirtal av røystene på årsmøte i kvart av sameiga som ønskjer å vere med i samanslåinga. Utvalet foreslo at ei samanslåing kan behandlast både på ordinært og på ekstraordinært årsmøte.

Utvalet peikte vidare på at det etter eigarseksjonslova i dag er stilt krav om at alle seksjonseigarane er samde for å kunne endre sameigebrøken. Ettersom ei samanslåing vil medføre ei endring av sameigebrøken, vil dette gjere at det i røynda framleis vil vere eit krav om semje. Utvalet foreslo derfor å gjere unntak frå regelen om samtykke frå den enkelte seksjonseigaren. Samtidig peikte utvalet på at det er viktig at realiteten i dei allereie fastsette brøkane ikkje blir endra, og det relative forholdet mellom seksjonseigarane og sameiga blir halde ved lag.

Utvalet foreslo å ta inn føresegner i eigarseksjonslova som detaljert gjer greie for framgangsmåten ved samanslåing. Utvalet meinte dette var nødvendig for å gjere reglane om samanslåing meir tilgjengelege, slik at fleire vel å nytte seg av det. Utvalet meinte òg at det var nødvendig for å sikre at seksjonseigarane har tilstrekkeleg informasjon til å ta ei avgjerd om samanslåing.

1.4.3 Innspel frå høyringsinstansane

Det går fram av proposisjonen at dei fleste høyringsinstansane er positive til utvalets forslag om enklare reglar for samanslåing av eigarseksjonssameige. Sjå proposisjonen for nærare omtale.

1.4.4 Departementets vurdering

1.4.4.1 Behovet for å senke fleirtalskravet for samanslåing på årsmøtet

Det blir i proposisjonen vist til at utbyggingsprosjekt i dag ofte blir delte inn i fleire mindre eigarseksjonssameige, i staden for å vere eitt større sameige. Årsakene til dette er samansette, men utbyggjarane kan minimere sin risiko i marknaden ved å dele opp utbyggingsprosjektet sitt. Utbyggjarane legg ikkje nødvendigvis størst vekt på kva som vil vere mest fordelaktig for dei framtidige bebuarane.

Det blir i proposisjonen peikt på at bebuarane kan oppnå fleire stordriftsfordelar ved å vere eitt stort eigarseksjonssameige. Departementet meiner at det er eit klart behov for at lovgivaren legg betre til rette for at eksisterande og framtidige eigarseksjonssameige kan slåast saman til meir formålstenlege driftseiningar.

1.4.4.2 Hovudregel om kvalifisert fleirtal på årsmøtet for å kunne vedta samanslåing

Det går fram av proposisjonen at departementet meiner det bør lovfestast eit krav om kvalifisert fleirtal på årsmøte for å kunne vedta å slå seg saman med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige. Sjølv om det etter dagens regelverk må reknast som uavklart om eit slikt vedtak alltid krev samtykke frå alle seksjonseigarane i alle eigarseksjonssameiga, er det i dei fleste tilfella lagt til grunn eit krav om semje. Det strenge kravet gjer det tilnærma umogleg å slå saman eigarseksjonssameige av ein viss storleik. Arbeidet med å innhente samtykke er ressurs- og tidkrevjande, og éin seksjonseigar kan åleine stoppe prosessen, utan noka nærmare grunngiving.

Både Brauten Eiendom og Oslo kommune skriv i sine høyringsinnspel at eit redusert fleirtalskrav vil verke urimeleg for dei seksjonseigarane som har kjøpt seg inn i eit sameige under føresetnad av at sameiget ikkje skulle bli større med mindre alle seksjonseigarane samtykkjer til samanslåing. Departementet har sett på dei eventuelle negative konsekvensane forslaget kan medføre for seksjonseigarane. Departementet er av den oppfatning at dei krava som utvalet har lagt til grunn for at ei samanslåing kan avgjerast med kvalifisert fleirtal, gjer at rettane til seksjonseigarane ikkje blir vesentleg svekte sett opp mot dei fordelane som kan oppnåast ved ei samanslåing, og at interessene til seksjonseigarane blir sikra i tilstrekkeleg grad.

Eit av krava for at eit vedtak om samanslåing av to eller fleire eigarseksjonssameige kan gjerast med kvalifisert fleirtal, er at verdiforholdet mellom seksjonane og eigarseksjonssameiga ikkje blir endra. Vidare vil mindretalsvernet i eigarseksjonslova § 40, som fastset at eit fleirtal på årsmøte ikkje kan «ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning», fungere som ein tryggingsventil i særleg urimelege tilfelle.

Vidare krevst det uttrykkjeleg samtykke frå alle seksjonseigarane for å kunne ta ei avgjerd om tiltak som medfører ei vesentleg endring av sameigets karakter, jf. eigarseksjonslova § 51 bokstav c. Føresegna vil kunne setje ein skranke i ekstraordinære tilfelle. Departementet meiner likevel at føresegna vil få avgrensa innverknad når det først blir innført ei spesialføresegn om fleirtalskrav ved samanslåing, og viser til utvalets rapport på s. 44.

Departementet viser vidare til at mange andre vedtak med potensielt stor innverknad for den enkelte seksjonseigaren kan gjerast av eit kvalifisert fleirtal på årsmøte i dag. Utvalet skriv i rapporten på s. 42:

«Ved f.eks. å avhende fellesareal, godkjenne omdanninger fra boligformål til næring og motsatt eller igangsette store ombyggingsprosesser, kan et sameie allerede etter dagens regelverk med to tredjedels flertall endre både kostnadssiden og karakteren av sameiet i betydelig grad.»

Departementet sluttar seg til utvalets synspunkt. Det blir teke ei rekkje avgjerder der bebuardemokratiet har det avgjerande ordet, og der resultatet er minst like inngripande som samanslåing av to eller fleire eigarseksjonssameige. Departementet meiner på bakgrunn av dette at det er forsvarleg med eit krav om to tredels fleirtal for å vedta at sameiget skal slå seg saman med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige.

Oslo kommune skriv i sitt høyringsinnspel at eit krav om kvalifisert fleirtal for samanslåing må balanserast med tilsvarande reglar for deling av eit eigarseksjonssameige.

Departementet er ikkje samd i dette. Utvalet sitt mandat byggjer på ein føresetnad om at større eigarseksjonssameige i mange tilfelle vil vere til fordel for seksjonseigarane, noko utvalet sa seg samd i. Det vil då verke imot føremålet å leggje til rette for enklare oppdeling av sameige.

Oslo kommune peiker vidare i sitt høyringsinnspel på at dersom kravet om kvalifisert fleirtal for samanslåing av eigarseksjonssameige ikkje blir balansert med tilsvarande reglar for deling av eigarseksjonssameige, bør det berre givast ein rett til å vedtektsfeste kvalifisert fleirtal for samanslåing.

Departementet er ikkje samd i dette. Til liks med utvalet meiner departementet at det vil sikre ein meir einsarta praksis dersom ein slik rett blir lovfesta. Om det skal vere opp til utbyggjaren – ved etablering av eit sameige – å ta inn ei slik føresegn i vedtektene, vil dette kunne føre til tilfeldige resultat.

1.4.4.3 Problemstillingar i forlenginga av eit krav om kvalifisert fleirtal

1.5 Administrative og økonomiske konsekvensar

1.5.1 Laderett

Det blir i proposisjonen vist til at laderett i burettslag og sameige stimulerer til at det blir oppretta fleire ladeplassar for elbilar. Det vil igjen kunne føre til ein ytterlegare auke i etterspørselen etter elbilar eller ladbare hybridar. Dette representerer ein fordel i dei tilfella det medfører ein tilsvarande reduksjon i talet på fossildrivne bilar.

Men auka tilrettelegging for elbilar kan òg føre til at den samla bilparken blir større, gjennom at personar som ikkje eig bil, vel å skaffe seg elbil. Sjølv om elbilar er meir miljøvennlege enn fossildrivne bilar, vil ein større bilpark representere ei ulempe med tanke på forhold som svevestøv og plassproblem på vegane.

Å leggje til rette for elbillading vil kunne medføre auka felleskostnader for den enkelte seksjonseigar og andelseigar, særleg i dei tilfella det er behov for å oppgradere straumnettet. Departementet reknar likevel med at forslaget vil kunne medverke til ein viss verdiauke på dei bustadene som får tilgang til parkeringsplass med ladepunkt.

1.5.2 Samanslåing av eigarseksjonssameige

Departementet meiner at lovfesting av eit krav om kvalifisert fleirtal for samanslåing av eigarseksjonssameige ikkje vil ha administrative eller økonomiske konsekvensar for det offentlege.

For private aktørar kan lovendringa ha positive administrative og økonomiske effektar.

1.6 Merknader til dei enkelte paragrafane i lovforslaget

Sjå kapittel 6 i proposisjonen for merknader til dei enkelte paragrafane i lovforslaget.