Innledningsvis vil jeg peke på at avhendingslova ikke inneholder regler om forsikring. Eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring er produkter som tilbys i markedet, og som boligselgere og boligkjøpere tegner frivillig. Når forslagsstillerne etterspør en omlegging av forsikringsordningen slik at kjøperen nyter godt av forsikringen, antar jeg at forslagsstillerne sikter til en løsning etter modell av den danske huseftersynsordningen. Den danske ordningen ble vurdert av Takstlovutvalget i NOU 2009: 6 Tilstandsrapport ved salg av bolig side 19 og side 29-30. Som det fremgår der, vil ansvaret for skjulte feil og mangler etter den danske ordningen flyttes fra selgeren til kjøperens eierforsikring. I utredningen peker utvalget på at det ikke tilbys noen tilsvarende forsikringsordning på det norske markedet. Utvalget mente også at det ville være betenkelig å innføre kontraktsrettslige regler som nærmest forutsetter et bestemt forsikringstilbud for at de kan aksepteres som rimelige og balanserte. Blant annet på denne bakgrunn kom et samlet utvalg til at det ikke bør innføres en tilsvarende ordning som den danske i norsk rett, se utredningen side 30. Jeg vil imidlertid ikke utelukke at den danske ordningen kan være interessant å se hen til som ledd i oppfølgingen av NOU 2009: 6, og som nevnt ovenfor vil det under arbeidet med utredningen antagelig være naturlig å se nærmere på spørsmål knyttet til eventuelle lovregulerte forsikringsordninger.

Dersom en bolig selges med et «som den er»-forbehold etter avhendingslova § 3-9, er boligen likevel mangelfull dersom selgeren har holdt tilbake opplysninger etter § 3-7 eller gitt uriktige opplysninger etter § 3-8. Boligen har også en mangel dersom boligen er i «vesentlig ringare stand» enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det har kanskje tidligere vært en tendens i underrettspraksis i retning av å legge stor vekt på forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene ved vurderingen av om vilkåret «vesentleg ringare stand» er oppfylt. Ulempen med en slik tilnærming er, som forslagsstillerne peker på, at terskelen for å anse boligen for mangelfull heves ut fra hvor verdifull boligen er. Jeg kan imidlertid ikke se at en slik tilnærming uten videre følger av gjeldende rett i dag. Det overordnede vurderingstemaet etter ordlyden i § 3-9 er forholdet mellom boligens faktiske tilstand og hva kjøperen etter en helhetsvurderingen med rimelighet kunne forvente med hensyn til standard. Forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene er bare ett av flere momenter i den helhetsvurderingen som skal foretas etter § 3-9. Jeg ser det derfor ikke som nødvendig å utrede endringer i § 3-9 på dette punktet.

Boligkjøpere står i prinsippet fritt til å la seg bistå av en takstmann ved kjøp av bolig dersom boligkjøperen ønsker det. Jeg antar imidlertid at forslagsstillerne primært sikter til hvem selgeren skal la seg bistå av når det fastsettes utgangspris på en bolig. Avhendingslova har ikke regler om dette, og jeg ser heller ikke et behov for å utrede særskilte lovendringer på dette punktet nå. Det er ingen plikt til å bruke eiendomsmegler ved salg av bolig. Dersom selgeren har valgt å bruke en megler til å bistå med salget, følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at megleren skal gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder totalkostnad for kjøpet hvis kjøpesum er fastsatt. Hvis kjøpesummen ikke er fastsatt, skal megleren gi kjøperen en samlet oppstilling som omfatter prisantydning og andre kostnader ved kjøpet. Eiendomsmeglingsloven regulerer meglers plikter som mellommann ved salg av fast eiendom, og loven inneholder ikke regler om takstmenn. Meglerens og takstmannens rolle vil uansett være naturlig å ta i betraktning i den vurderingen som skal foretas som ledd i oppfølgingen av NOU 2009: 6.

Bestemmelsen i eiendomsmeglingsforskriften om at megleren ikke skal formidle bud til selgeren som har kortere akseptfrist enn til kl. 12 første dag etter siste annonserte visning, ble sist endret med virkning fra 1. juli 2010. Tidligere fulgte det av bestemmelsen at megleren ikke skulle formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste annonserte visning.

Da forskriften ble endret i 2010, ble blant annet et alternativ om minste akseptfrist andre dag etter siste annonserte visning vurdert. Etter en avveining av ulike hensyn som gjør seg gjeldende, og merknader fra høringsinstansene, ble forskriften endret slik den nå lyder. I vurderingen ble det blant annet lagt vekt på at potensielle kjøpere har behov for noe tid til å områ seg i kjøpssituasjonen. Det ble også lagt vekt på at det er betenkelig å avskjære eiendomsmegleren fra å formidle bud videre til sin oppdragsgiver (selgeren). Videre ble det lagt vekt på at kjøpere kan ønske å delta i flere budprosesser som pågår samtidig, og at de derfor kan ha behov for en rask avklaring. Konklusjonen den gangen var at en regulering av minste akseptfrist for bud som megleren skal videreformidle til selgeren, ikke bør favne videre enn det som er nødvendig for å ivareta boligsøkerens behov for å områ seg i kjøpssituasjonen.

Finansdepartementet varslet i brev 23. januar 2017 til Finanstilsynet at departementet tar sikte på å oppnevne et lovutvalg for å revidere eiendomsmeglingsloven på et senere tidspunkt. Det er naturlig at det varslede eiendomsmeglingslovutvalget ser nærmere på reglene om budgivning gjennom eiendomsmeglere generelt, herunder bestemmelsen om minste akseptfrist. Bestemmelsen bør ses i sammenheng med meglerens øvrige plikter ved budgivningen, og det er derfor ikke hensiktsmessig at det settes i gang arbeid med å vurdere denne bestemmelsen særskilt nå.

For ordens skyld vises det til at en regulering av meglerens plikter under budgivningen i eiendomsmeglingsloven/forskriften ikke kan forhindre at interessenter «kupper» budrunder ved å henvende seg direkte til selgeren. En eventuell regulering av det avtalerettslige forholdet mellom selger og kjøper, hører hjemme i avhendingsloven.