Kapittel III. Fremgangsmåten
ved seksjonering
§ 10 Hvordan en eierseksjon opprettes
Eierseksjoner opprettes
ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen.
§ 11 Krav til søknaden om seksjonering
Hjemmelshaver til
eiendommen kan søke om seksjonering. Søknaden skal inneholde:
-
a) opplysninger
om betegnelsen på eiendommen
-
b) opplysninger
om formålet med de enkelte seksjonene (bolig eller næring)
-
c) opplysninger
om sameiebrøken for de enkelte seksjonene.
Søknaden om seksjonering
skal minst ha følgende vedlegg:
-
a) vedtekter for
sameiet
-
b) situasjonsplan
over eiendommen som tydelig angir eiendommens grenser, omrisset
av bebyggelsen og grensene for eventuelle utendørs tilleggsdeler
som skal inngå i bruksenhetene
-
c) plantegninger
over etasjene i bygningen, inkludert kjeller og loft, som tydelig
angir grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnumrene og
bruken av de enkelte rommene
-
d) rekvisisjon
av oppmålingsforretning dersom bruksenheten har utendørs tilleggsdeler.
Søknaden skal inneholde
en egenerklæring om at vilkårene for seksjonering i § 7 er oppfylt.
Departementet kan
fastsette i forskrift at søknaden om seksjonering og vedleggene
til denne skal fremsettes på fastsatte blanketter.
§ 12 Kommunens behandling av søknaden
om seksjonering
Kommunen skal avvise
en søknad om seksjonering som ikke oppfyller kravene i § 11. Kommunen skal
også avvise en søknad dersom gebyret etter § 15 ikke er innbetalt
innen fristen. Hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter at
hjemmelshaveren har rettet søknaden, skal kommunen sette en frist
for å foreta slik retting.
Kommunen skal avslå
søknaden dersom vilkårene i § 7 ikke er oppfylt.
§ 13 Kommunens vedtak om seksjonering
Kommunens vedtak
om seksjonering skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenhetene,
de enkelte bruksenhetenes formål og seksjonenes nummer og sameiebrøk.
Kommunen skal utarbeide en endelig situasjonsplan og endelige plantegninger
med innhold som nevnt i § 11, og planen og tegningene skal være
vedlegg til seksjoneringsvedtaket.
Kommunen skal føre
seksjonene inn i matrikkelen straks seksjoneringsvedtaket foreligger.
En bruksenhet som skal omfatte ubebygde deler, kan ikke
registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning
for grensene for utearealet etter matrikkellova.
Departementet kan
gi forskrift om innholdet i seksjoneringsvedtaket og om blanketter
som kommunen skal bruke.
§ 14 Saksbehandlingstid for kommunens
behandling av søknaden om seksjonering
Kommunen skal behandle
seksjoneringssøknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen
12 uker etter at søknaden er mottatt. Ved retting av søknaden etter
§ 12 første ledd løper fristen fra kommunen har mottatt en rettet
søknad. Oversitter kommunen disse fristene, reduseres seksjoneringsgebyret
etter § 15 med 25 prosent av det totale gebyret for hver påbegynte
uke tidsfristen oversittes.
§ 15 Gebyrer for kommunens behandling
av søknaden om seksjonering
Kommunen kan fastsette
et seksjoneringsgebyr for å behandle seksjoneringssøknaden. Gebyret
kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med
slike saker. Gebyret skal innbetales innen en frist som kommunen
setter. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i matrikkellova
for oppmålingsforretning og for matrikkelbrev som må utstedes etter
§ 18 i denne loven.
Søkeren skal betale
gebyr for tinglysing av seksjoneringsvedtaket i samsvar med tinglysingsloven § 12
b. Tinglysingsgebyret skal innbetales til kommunen. Blir seksjoneringssøknaden
avslått, skal kommunen tilbakebetale tinglysingsgebyret.
§ 16 Klage på kommunens vedtak om seksjonering
Kommunens vedtak
om seksjonering kan påklages til departementet.
Kommunens pålegg
om å kreve reseksjonering etter § 22 kan påklages til departementet.
En beslutning om ikke å gi et slikt pålegg kan ikke påklages.
§ 17 Oversendelse til tinglysing
Når eventuelle
klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort og det foreligger et
positivt seksjoneringsvedtak, skal kommunen sende dokumentasjonen
som er nødvendig for å opprette grunnboksblad for hver seksjon,
til tinglysing, jf. matrikkellova § 24. Departementet kan gi forskrift
om slik dokumentasjon og hvilke vedlegg som skal følge med til tinglysing.
§ 18 Utsteding av matrikkelbrev
Så snart kommunen
har fått melding om at seksjoneringsvedtaket er tinglyst, skal kommunen
fullføre matrikkelføringen og utstede matrikkelbrev.
§ 19 Registrering i Foretaksregisteret
Sameier med ni
eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret. Styret
skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at
seksjoneringsvedtaket er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller
færre seksjoner kan registreres i Foretaksregisteret.
Et sameie som er
registrert i Foretaksregisteret, kan registreres som hjemmelshaver
til et formuesgode som er registrert i et realregister.
Kapittel V. Disposisjonsretten
over seksjonene
§ 23 Begrensninger i muligheten til
å kjøpe boligseksjoner
Ingen kan direkte
eller indirekte kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner
i ett og samme eierseksjonssameie. Som indirekte erverv regnes at
én eller flere fysiske eller juridiske personer er eier eller eiere
av et selskap som erverver seksjoner i sameiet.
Begrensningen i
første ledd gjelder ikke kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv
ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller
en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant
i en seksjon. Borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt
selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av staten,
en fylkeskommune eller en kommune, og som har til formål å skaffe
boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner
eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål
å skaffe boliger, eller en arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene
til sine ansatte.
§ 24 Seksjonseierens rettslige disposisjonsrett
Seksjonseieren
disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger
av sameieforholdet og denne loven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette
og leie ut sin egen seksjon. Seksjonseieren kan også påhefte seksjonen
servitutter, forkjøpsretter eller andre løsningsretter og foreta
andre rettslige disposisjoner over seksjonen.
Korttidsutleie
i mer enn 90 dager per år er ikke tillatt, med mindre det i vedtektene
fastsettes en annen grense. Reglene i første punktum gjelder ikke
i sameier hvor alle bruksenhetene er fritidsboliger.
Seksjonseiernes
rettslige disposisjonsrett over seksjonene kan begrenses i vedtektene
dersom de som berøres, samtykker i begrensningen. Slike begrensninger
kan også fastsettes i avtaler mellom seksjonseiere eller i avtaler
mellom seksjonseiere og tredjepersoner.
Er det i vedtektene
fastsatt at styret skal godkjenne en ny seksjonseier eller leier
av en seksjon, kan styret bare nekte godkjenning dersom det foreligger en
saklig grunn. Forholdene som er nevnt i § 6, er aldri en saklig
grunn til å nekte godkjenning.
Selv om det i vedtektene
er nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner,
kan følgende juridiske personer til sammen erverve inntil ti prosent,
men likevel minst én boligseksjon, i eierseksjonssameier som består
av fem eller flere seksjoner:
-
a) staten
-
b) fylkeskommuner
-
c) kommuner
-
d) selskaper som
har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av
staten, en fylkeskommune eller en kommune
-
e) stiftelser som
har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en
fylkeskommune eller en kommune
-
f) selskaper, stiftelser
eller andre som har inngått en avtale med staten, en fylkeskommune
eller en kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.
Femte ledd gjelder
tilsvarende når det er fastsatt en begrensning på hvor mange seksjoner
noen kan eie.
En eventuell forkjøpsrett
kan ikke gjøres gjeldende når en boligseksjon overføres fra en eier
som nevnt i fjerde ledd til en leier av seksjonen.
Den som leier bolig
i eiendommen på tidspunktet for innføring i matrikkelen, jf. §§ 5
og 11, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter bestemmelsene
i kapitlet her.
Disse leierne har
likevel ikke kjøperett:
a) leier med leieavtale
som etter sitt innhold vil utløpe uten oppsigelse før leieretten
har vart i fem år, b) framleier, c) leier av bolig som nevnt i husleieloven
§§ 11-1, 11-2 og 11-3 fjerde og femte ledd, d) leier av bolig som
inngår i en samleseksjon og e) leier av vaktmesterbolig som er fellesareal.
Kjøperetten gjelder
ikke ved reseksjonering etter §§ 12 og 13. Kjøperetten gjelder likevel
ved matrikulering av reseksjonering som innebærer oppdeling av en
samleseksjon for boliger til enkeltseksjoner og ved omgjøring av
en vaktmesterbolig som tidligere har vært fellesareal til egen seksjon.
Kjøperetten gjelder
heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk
av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett
til leiegårder § 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne
har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til eller fått
tilbud om å delta som erverver. Kjøperetten gjelder heller ikke
ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskaper (jf. lov om
borettslag § 1-4 første ledd).
Lovbestemt eller
avtalt løsningsrett kan ikke brukes ved salg til leier med kjøperett
etter kapitlet her.
Bestemmelsene i
§ 24 åttende til trettende ledd gjelder ikke for fritidsboliger.
§ 25 Seksjonseierens rett til å bruke
bruksenheten og fellesarealer
Seksjonseieren
har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren
har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet
til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med
tiden og forholdene. En seksjonseier kan med samtykke fra styret
anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til
en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som
styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger
en saklig grunn.
Bruksenheten og
fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres
skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Bruken
av bruksenheten må ikke uten samtykke fra styret endres slik at
det vil kreve en endring av felles installasjoner eller fellesareal
for øvrig, dersom bruken av alle bruksenheter endres på samme måte.
I vedtektene kan det fastsettes at boligseksjoner ikke kan bygges
om eller på annen måte fysisk tilrettelegges for utleie til mer
enn to husstander innenfor én bruksenhet uten styrets samtykke.
Samtykke etter annet punktum kan bare nektes dersom det er fare
for at slik utleie kan være til vesentlig ulempe for andre beboere
eller føre til en vesentlig forringelse av bomiljøet.
Bruksenheten kan
bare brukes i samsvar med formålet, jf. § 7 første ledd bokstav
g. En endring av bruksformålet krever reseksjonering etter § 21
annet ledd.
Dersom eieren samtykker,
kan det i vedtektene fastsettes bestemmelser om bruken av en næringsseksjon.
I boligsameier
kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere
har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil
tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten,
for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering
av slik midlertidig enerett krever samtykke fra seksjonseiere som
får enerett. Endring av en etablert midlertidig enerett krever samtykke
fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Begrensningen
i § 7 annet ledd gjelder på samme måte.
I sameier som inneholder
næringsseksjoner, kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere
seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av
fellesarealene i inntil tretti år. I vedtektene kan det
også fastsettes at to eller flere seksjonseiere har slik enerett
i mer enn tretti år, eller uten tidsbegrensning. I sameier hvor
næringsseksjonene bare skal brukes av boligseksjonene til parkering,
boder eller annet, kan slik enerett likevel ikke gjelde for mer
enn tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av enerett
etter første til tredje punktum, for eksempel om kostnadsfordeling
eller vedlikeholdsplikt. Etablering av enerett for inntil tretti
år krever samtykke fra seksjonseierne som får eneretten, mens samtykke
fra alle seksjonseierne kreves hvis eneretten varer i mer enn tretti
år eller er uten tidsbegrensning. Endring av en etablert enerett
krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen.
Begrensningen i § 7 annet ledd gjelder på samme måte.
§ 26 Parkering og andre tiltak for seksjonseiere
med nedsatt funksjonsevne
En seksjonseier
kan med samtykke fra styret gjennomføre tiltak på fellesarealene
som er nødvendige på grunn av seksjonseierens eller husstandsmedlemmenes
nedsatte funksjonsevne. Styret kan bare nekte å samtykke dersom
det foreligger en saklig grunn.
Sameiet må i sine
vedtekter, gjennom en bytteordning eller på annen måte, sikre at
parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet
opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres
tilgjengelige for disse. En seksjonseier med nedsatt funksjonsevne
kan kreve at styret pålegger en seksjonseier uten behov for en tilrettelagt
plass å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren
med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass
i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge
et dokumentert behov er til stede. Vedtektsbestemmelsen kan bare
endres dersom samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige.
Kommunen har vetorett mot endring av vedtektsbestemmelsen. Vedtekten
må registreres i Foretaksregisteret.
§ 27 Vedtekter
Alle sameier skal
ha vedtekter. Vedtektene skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse
og hvor mange medlemmer styret skal ha.
Vedtektene kan,
med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. § 11 annet ledd bokstav
a, bare fastsettes eller endres på årsmøtet. Om ikke loven stiller strengere
krav, kan slike beslutninger bare tas med minst to tredjedels flertall
av de avgitte stemmer.
Forpliktelser som
følger av sameieforholdet, og som er fastsatt i registrert vedtektsbestemmelse,
har uten tinglysing rettsvern mot seksjonseiernes kreditorer og
mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen. Dette gjelder
ikke for panterett.
Det kan ikke inntas
bestemmelser i vedtektene som er egnet til å gi noen seksjonseiere
eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
I sameier som har
fått kompensasjon for merverdiavgift etter merverdavgiftskompensasjonsloven, kan
det fastsettes vedtekter som gir kommunen vetorett mot endringer
i vedtektsbestemmelser som går ut på at bare personer som er innvilget
heldøgns helse- og omsorgstjenester, kan eie eller bruke en boligseksjon.
Alle seksjonseierne må uttrykkelig si seg enige i en vedtektsbestemmelse
som gir kommunen slik vetorett.
§ 28 Ordensregler og dyrehold
Årsmøtet kan fastsette
vanlige ordensregler for eiendommen.
Dyrehold er tillatt.
Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene.
Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde
dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til
ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
§ 29 Fordeling av felleskostnader og
fellesinntekter
Kostnader med eiendommen
som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader
skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige
grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for
den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Dersom særlige grunner
taler for det, kan en særfordeling også ellers foretas i den utstrekning
omfattende utleie eller en annen vesentlig endret bruk av en bruksenhet
medfører påviselig økte kostnader for sameiet.
Dersom de seksjonseierne
som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes
en annen fordeling enn den som følger av første ledd.
Den enkelte seksjonseieren
skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller
av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet
kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger
eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt
slik avsetning.
En seksjonseier
som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første
eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for
mye.
Inntekter av eiendommen
som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom
seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom inntektene fordeles på
annen måte, må dette følge av en bestemmelse i vedtektene som alle
seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enig i.
§ 30 Seksjonseierens heftelse for sameiets
ansvar og forpliktelser utad
Den enkelte seksjonseieren
hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk.
§ 31 Panterett for seksjonseiernes forpliktelser
De andre seksjonseierne
har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger
av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for
hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på
det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten
omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har kommet
inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.
Panteretten faller
bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha
vært betalt, kommer inn en begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning,
eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold.
I vedtektene kan
det fastsettes en mer omfattende panterett for krav mot seksjonseierne
enn legalpanteretten etter første ledd. Slik beslutning krever at
de seksjonseierne det gjelder, har sluttet seg til. Panteretten
får rettsvern etter vanlige regler.
Panterett etter
denne paragrafen kan gjøres gjeldende av styret og seksjonseiere
som har dekket mer enn sin del, jf. § 29 fjerde ledd.
§ 32 Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde
bruksenheten
Seksjonseieren
skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene
og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne
slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler
til bruksenheten.
Seksjonseierens
vedlikeholdsplikt omfatter slikt som
-
a) inventar
-
b) utstyr, som
vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
-
c) apparater, for
eksempel brannslukningsapparat
-
d) skap, benker,
innvendige dører med karmer
-
e) listverk, skillevegger,
tapet
-
f) gulvbelegg,
varmekabler, membran og sluk
-
g) vegg-, gulv-
og himlingsplater
-
h) rør, ledninger,
sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
-
i) vinduer og ytterdører.
Seksjonseieren
skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.
Seksjonseieren
skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen.
Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til
bruksenheten.
Vedlikeholdsplikten
omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt
i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer
og ytterdører.
Vedlikeholdsplikten
omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende
veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende
konstruksjoner.
Vedlikeholdsplikten
omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader
som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.
I vedtektene kan
det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt
eller delvis påligger sameiet.
Etter et eierskifte
har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert
reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder
selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.
§ 33 Sameiets plikt til å vedlikeholde
og utbedre fellesarealer m.m.
Sameiet skal holde
utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles
installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik
at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene
forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten
omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt
etter § 32. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting
når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.
Vedlikeholdsplikten
omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter,
slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre
nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper
vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren
skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere
og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum.
Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og
gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren
eller andre brukere.
I vedtektene kan
det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til
å holde deler av fellesarealene ved like. En slik bestemmelse krever samtykke
fra de eierne det gjelder.
Hvis sameiet ikke
vedlikeholder fellesarealene i samsvar med første og annet ledd,
og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade
eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv.
Seksjonseieren kan i slike tilfeller kreve å få sine nødvendige
utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader, jf.
§ 29. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de øvrige
seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom
det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å
varsle.
§ 34 Seksjonseierens erstatningsansvar
for mangelfullt vedlikehold
En seksjonseier
som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten etter § 32, skal erstatte
tap dette påfører andre seksjonseiere. Seksjonseieren skal likevel
ikke erstatte tapet dersom han eller hun kan sannsynliggjøre at
det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring utenfor hans eller
hennes kontroll og det ikke er rimelig å forvente at seksjonseieren
skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene
av den.
Dersom det mangelfulle
vedlikeholdet skyldes en tredjeperson som seksjonseieren har valgt
til å utføre vedlikeholdet, er seksjonseieren ikke erstatningsansvarlig
hvis seksjonseieren kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet
skyldes en hindring også utenfor tredjepersonens kontroll, og det
ikke er rimelig å forvente at tredjepersonen skulle ha regnet med
hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.
En seksjonseier
er erstatningsansvarlig for indirekte tap som det mangelfulle vedlikeholdet
har påført en annen seksjonseier, men bare når seksjonseieren
har vært uaktsom.
Ved eierskifte
er den nye eieren bare ansvarlig for den delen av tapet som skyldes
mangelfullt vedlikehold i sin eiertid.
Dersom seksjonseierens
mangelfulle vedlikehold fører til skade på bygninger, fellesarealer
eller annet som sameiet skal vedlikeholde og utbedre etter § 33 første
og annet ledd, er seksjonseieren erstatningsansvarlig etter denne
paragrafen.
Dersom det i medhold
av § 33 tredje ledd er fastsatt at én eller flere seksjonseiere
har vedlikeholdsplikten for deler av fellesarealene, og mangelfullt vedlikehold
av disse fellesarealene fører til tap for andre seksjonseiere eller
skade på bygninger, fellesarealer eller annet som sameiet skal vedlikeholde
og utbedre etter § 33 første eller annet ledd, er hver av seksjonseierne
erstatningsansvarlig for hele tapet eller skaden. Første punktum
gjelder ikke dersom det i medhold av § 25 femte ledd annet punktum
eller § 25 sjette ledd fjerde punktum er fastsatt noe annet i vedtektene.
§ 35 Sameiets erstatningsansvar for
mangelfullt vedlikehold
Et sameie som ikke
oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter § 33, skal erstatte tap dette
påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene. Sameiet
skal likevel ikke erstatte tapet dersom sameiet kan sannsynliggjøre
at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor
sameiets kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at sameiet
skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene
av den.
Dersom det mangelfulle
vedlikeholdet skyldes en tredjeperson som styret har valgt til å
utføre vedlikeholdet, er sameiet ikke erstatningsansvarlig hvis sameiet
kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en
hindring også utenfor tredjepersonens kontroll, og det ikke er rimelig
å forvente at tredjepersonen skulle ha regnet med hindringen, overvunnet
den eller unngått følgene av den.
Sameiet er erstatningsansvarlig
for indirekte tap som sameiets mangelfulle vedlikehold har påført
en seksjonseier, men bare når sameiet har opptrådt uaktsomt.
Kravet om erstatning
rettes mot styret. Fører erstatningskravet frem, er kostnaden en
felleskostnad for sameiet.
§ 36 Fellesregler om omfanget av erstatning
Ansvaret etter
§ 34 og § 35 første og annet ledd omfatter ikke indirekte tap. Som
indirekte tap regnes tap i næring, tap som følge av skade på annet
enn bruksenheten og vanlig tilbehør til denne, og tap som følge
av at bruksenheten eller deler av denne ikke kan brukes, for eksempel
tapte leieinntekter. Utgifter til erstatningsbolig for brukere av
en boligseksjon er likevel ikke indirekte tap.
Ansvaret etter
§ 34 eller § 35 gjelder bare tap den ansvarlige med rimelighet kunne
regne med som en mulig følge av det mangelfulle vedlikeholdet.
Dersom den seksjonseieren
som er påført skaden, ikke begrenser tapet sitt gjennom rimelige
tiltak, må eieren selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått.
Erstatningsansvaret
kan reduseres dersom det vil virke urimelig for den ansvarlige.
Ved vurderingen skal det legges vekt på tapets størrelse sammenlignet med
det tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller, og forholdene
ellers.
§ 37 Krav mot tidligere avtalepart
En seksjonseier
eller sameiet kan gjøre krav etter § 34 og § 35 og andre misligholdskrav
gjeldende mot en tidligere avtalepart som har inngått avtalen som ledd
i næringsvirksomhet. Første punktum gjelder bare i den utstrekning
den ansvarlige etter § 34 eller § 35 kan gjøre krav gjeldende mot
den tidligere avtaleparten.
§ 38 Pålegg om salg av seksjonen
Hvis en seksjonseier
til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter,
kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel
gjelder ikke i de tilfellene det kan kreves fravikelse etter § 39.
Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett
til å kreve seksjonen solgt. Et pålegg om salg skal gis skriftlig
og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget
ikke er etterkommet innen en fastsatt frist. Fristen skal ikke settes
kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.
Er pålegget ikke
etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter
reglene om tvangssalg. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19
gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven
§ 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke
er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til
følge uten behandling ved allmennprosess. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20
om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg
etter denne paragrafen.
I sameier med to
seksjoner kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre
seksjonseieren etter reglene i denne paragrafen.
§ 39 Fravikelse av bruksenheten (utkastelse)
Hvis seksjonseierens
oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse
av eiendommen, eller seksjonseierens oppførsel er til alvorlig plage
eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve
fravikelse av bruksenheten etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel
13. En begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig
med at det gis pålegg etter § 38 om salg. Begjæringen settes frem
for tingretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven
§ 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse,
skal begjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling
ved allmennprosess.
Etter reglene i
paragrafen her kan det også kreves fravikelse overfor en bruker
som ikke er seksjonseier.
I sameier med to
seksjoner kan en seksjonseier kreve fravikelse overfor den andre
seksjonseieren etter reglene i denne paragrafen.
Kapittel VI. Årsmøtet
§ 40 Årsmøtets myndighet. Mindretallsvern
Årsmøtet har den
øverste myndigheten i sameiet. Et flertall på årsmøtet kan ikke
ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en
urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
§ 41 Ordinært årsmøte
Ordinært årsmøte
skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd
varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere
saker som ønskes behandlet.
§ 42 Ekstraordinært årsmøte
Ekstraordinært
årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst
to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever
det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
§ 43 Innkalling til årsmøte
Styret innkaller
årsmøtet med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue
dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte
med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre
dager.
Blir det ikke innkalt
til årsmøte som skal holdes etter loven, vedtektene eller tidligere
beslutning på årsmøte, skal tingretten snarest innkalle til årsmøte når
det kreves av en seksjonseier, et styremedlem eller forretningsføreren.
Kostnadene dekkes som felleskostnader.
Innkallingen skjer
skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon.
I vedtektene kan det bestemmes at innkallingen i stedet eller i
tillegg skal skje på annen måte. Seksjonseiere som ikke selv bruker
bruksenheten, har i alle tilfeller krav på skriftlig innkalling.
Innkallingen skal
tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne
behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst
to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet
være angitt i innkallingen.
Saker som en seksjonseier
ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen
når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 41.
§ 44 Saker årsmøtet skal behandle
Årsmøtet skal behandle
de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.
Uten hensyn til
om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet
Årsberetning, regnskap
og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært
årsmøte sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse. Dokumentene
skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.
§ 45 Saker årsmøtet kan behandle
Bortsett fra saker
som skal behandles av ordinært årsmøte etter § 44 annet ledd, kan
årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen
til møtet i samsvar med § 43 fjerde ledd. Hvis alle seksjonseierne
er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta
beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er
nevnt i innkallingen, er ikke til hinder for at styret beslutter
å innkalle til nytt årsmøte for å avgjøre forslag som er fremsatt i
møtet.
§ 46 Hvem som kan delta på årsmøtet
Alle seksjonseierne
har rett til å delta på årsmøtet med forslags-, tale-, og stemmerett.
Ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden til eieren
av en boligseksjon har rett til å være til stede og til å uttale
seg.
Styremedlemmer,
forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til
å være til stede på årsmøtet og til å uttale seg. Styreleder og
forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart
unødvendig eller de har gyldig forfall.
En seksjonseier
kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles.
Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren
har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater
det.
§ 47 Ledelse av årsmøtet
Styrelederen leder
årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møtelederen
behøver ikke å være seksjonseier.
§ 48 Inhabilitet
Ingen kan delta
i en avstemning om
-
a) et søksmål mot
en selv eller ens nærstående
-
b) ens eget eller
ens nærståendes ansvar overfor sameiet
-
c) et søksmål mot
andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse
i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser
-
d) pålegg eller
krav etter §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående.
Første ledd gjelder
også for den som opptrer ved eller som fullmektig.
§ 49 Flertallskrav ved ulike beslutninger
på årsmøtet. Særlige begrensninger i årsmøtets myndighet
Beslutninger på
årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke
andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene. Vedtektene
kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt
i loven.
Det kreves et flertall
på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å
ta beslutning om
-
a) ombygging, påbygging
eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over
vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet
-
b) omgjøring av
fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende
bruksenheter
-
c) salg, kjøp,
utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet
som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller
andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over
vanlig forvaltning
-
d) samtykke til
at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra
boligformål til annet formål eller omvendt
-
e) samtykke til
reseksjonering som nevnt i § 20 annet ledd annet punktum.
§ 50 Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak
Tiltak som har
sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som
går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar
eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent
av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av
de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk
ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem
prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på
minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Hvis tiltak etter
første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg
for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp
på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres
hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.
§ 51 Beslutninger som krever enighet
fra alle seksjonseiere
Alle seksjonseiere
må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si
seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om
-
a) salg eller bortfeste
av hele eller vesentlige deler av eiendommen
-
b) oppløsning av
sameiet
-
c) tiltak som medfører
en vesentlig endring av sameiets karakter
-
d) tiltak som går
ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av
størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor
stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte
seksjonseierne.
§ 52 Beregning av flertall og opptelling
av stemmer på årsmøtet
I sameier som bare
inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet
regnes etter antall stemmer. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøken
om ikke annet er fastsatt i vedtektene. En slik vedtektsbestemmelse
krever at de seksjonseierne det gjelder, uttrykkelig har
sagt seg enige.
Ved opptelling
av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt,
avgjøres saken ved loddtrekning.
§ 53 Protokoll fra årsmøtet
Møtelederen har
ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles,
og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Møtelederen og minst én
seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede,
skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes
tilgjengelig for seksjonseierne.
Kapittel VII. Styret
§ 54 Plikt til å ha et styre. Styrets
sammensetning
Sameiet skal ha
et styre. Styret skal ha en leder. Styret skal ha tre medlemmer
hvis ikke annet er fastsatt i vedtektene.
I sameier med åtte
eller færre seksjoner kan det, dersom alle seksjonseierne uttrykkelig
har sagt seg enige i det, fastsettes i vedtektene at alle seksjonseierne
skal være medlemmer av styret. Det skal da utpekes en representant
som styremedlem for seksjonseiere som ikke er en myndig fysisk person,
og for seksjoner som har flere eiere. Årsmøtet skal velge en styreleder.
§ 55 Valg av styret, tjenestetid og
vederlag
Årsmøtet skal velge
styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen
skal velges særskilt. Bare myndige personer kan være styremedlemmer.
Vedtektene kan fastsette at bare fysiske personer skal kunne velges
som styremedlem. Om andre enn fysiske personer kan velges til styremedlem,
kan dette bare skje ved at det velges en utpekt representant for
vedkommende.
Årsmøtet kan også
velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan fastsette nærmere
regler om dette.
Styremedlemmene
tjenestegjør i to år hvis ikke årsmøtet har bestemt noe annet. Årsmøtet
skal fastsette eventuelt vederlag til styremedlemmene.
Når særlige forhold
foreligger, har et styremedlem rett til å fratre før tjenestetiden
er ute. Styret skal ha et rimelig forhåndsvarsel om fratredelsen.
Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at et medlem av styret
skal fratre.
§ 56 Styremøter
Styrelederen skal
sørge for at styret møtes så ofte som det trengs. Et styremedlem
eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.
Styremøtet skal
ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke
er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.
Styret er beslutningsdyktig
når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Beslutninger
kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står
stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer
for en beslutning, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle
styremedlemmene.
Bestemmelsene i
tredje ledd gjelder ikke for styrer som består av alle seksjonseierne,
jf. § 54 annet ledd. For slike styrer beregnes stemmene på samme måte
som bestemt i § 52, og styret er beslutningsdyktig når styremedlemmer
som representerer mer enn halvparten av stemmene, er til stede.
Styret skal føre
protokoll fra styremøtene. Alle de fremmøtte styremedlemmene skal
undertegne protokollen.
§ 57 Styrets oppgaver
Styret skal sørge
for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen
av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger
på årsmøtet.
§ 58 Styrets beslutningsmyndighet
Styret skal ta
alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til
andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på
årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter
eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle.
Styret kan ikke
ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen
seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres
bekostning.
§ 59 Inhabilitet
Et styremedlem
kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål
som medlemmet selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig
eller økonomisk særinteresse i.
§ 60 Styrets representasjonsadgang og
ansvar
Styret har rett
til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift
i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter.
Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller
styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og
fast eiendom. Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne
har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene
eller forsinket ferdigstillelse av disse. Dersom alle seksjonseierne
uttrykkelig samtykker til det, kan det fastsettes i vedtektene at
seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer
i fellesskap.
Styrelederen kan
saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne
i saker som nevnt i første ledd første og annet punktum. Er det ikke
valgt styreleder, kan ethvert styremedlem saksøkes med samme virkning.
Har styret eller
styremedlemmene overskredet sin myndighet, er avtale med tredjeperson
ikke bindende for seksjonseierne dersom de kan godtgjøre at tredjepersonen
innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det derfor
ville være uredelig å påberope seg avtalen.