Vedlegg 2
Jeg viser til brev fra Stortingets kommunal- og forvaltningskomite 30. september 2015. Komiteen ber om min vurdering av et representantforslag fra stortingsrepresentantene Jan Bøhler, Marianne Marthinsen, Marit Nybakk og Truls Wickholm datert 18. juni 2015, jf. Dokument 8:140 S (2014–2015). Forslaget går ut på å gjøre endringer i eierseksjonsloven som kan gi sameiene bedre mulighet til å "hindre spekulasjon i utleie og oppkjøp".
Representantene skriver at beboere i sameier i Oslo og andre storbyer opplever en rekke utfordringer i bomiljøet som henger sammen med eierseksjonsloven. Sameiene peker på en stadig økende spekulativ utleie som medfører konflikter og til dels farlige situasjoner knyttet til brann, vannskade og generell utrygghet. Representantene er bekymret for at dette undergraver den store statlige og kommunale innsatsen som er lagt ned gjennom blant annet områdesatsingene og boligsosialt utviklingsprogram.
La meg først understreke at regjeringen er enig med representantene i at det er viktig å legge forholdene til rette for at folk som bor tett i borettslag og eierseksjonssameier skal ha gode og trygge bomiljøer. For regjeringen er det derfor viktig at den rettslige reguleringen av slike kollektive boformer er god.
Det pågår for tiden et større lovarbeid knyttet til nettopp eierseksjonsloven i departementet. Lovarbeidet bygger på en utredning fra et lovutvalg som i august 2014 foreslo en del endringer i eierseksjonsloven. Ett av utvalgets forslag var å oppheve forbudet mot å kjøpe flere enn to seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie - også omtalt som ervervsforbudet eller ervervsbegrensningen. Departementet vil gi en bred omtale av forslaget i den lovproposisjonen som skal legges frem for Stortinget til høsten. I mitt svar på representantforslaget her vil jeg derfor begrense meg til å fremheve noen av de hensynene som gjør seg gjeldende, uten å forskuttere de vurderingene og konklusjonene som vil komme i lovproposisjonen.
Representantforslaget lyder slik:
Stortinget ber regjeringen opprettholde dagens begrensning i eierseksjonsloven om at ingen skal kunne eie flere enn to seksjoner i samme sameie.
Etter dagens lov er det altså forbudt å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Formålet med ervervsbegrensingen er å hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal tas. Det har vært omdiskutert om regelen er egnet til å oppnå dette formålet.
Kommunal- og arbeidsdepartementet foreslo å fjerne regelen ved forrige lovrevisjon.1) Hovedbegrunnelsen for forslaget den gangen var nettopp at ervervsbegrensningen syntes lite egnet til å oppnå formålet. Departementet viste til at en investor som ønsker å erverve flere seksjoner står fritt til å etablere flere aksjeselskaper i ervervsøyemed og med at det er vanskelig å hindre at den egentlige kjøperen benytter stråmenn for samme formål. Under Stortingets behandling ønsket komitéens flertall (Ap, KrF, SP og SV) likevel å beholde regelen. Begrunnelsen var at "avskaffelsen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering, spekulasjon og utleie, og [flertallet] ser dette som lite heldig".2)
1) Ot. prp. nr. 33 (1995-96) side 86-87.
2) Innst. O. nr. 57 (1996-97) side 14.
Et samlet lovutvalg foreslo å oppheve regelen i NOU 2014: 6.
Høringsinstansene er splittet i sitt syn på forslaget. Høringsinstansenes syn vil bli nærmere redegjort for i den kommende lovproposisjonen.
Jeg er enig med forslagsstillerne i at det kan anføres noen argumenter for å beholde dagens regel, blant annet ser jeg representantenes poeng når det gjelder hensynet til bomiljøet. Det er imidlertid flere argumenter, både mer prinsipielle og rent praktiske, som gjør seg gjeldende og som må veies mot hverandre. Jeg vil komme tilbake til disse i en grundig vurdering av om ervervsbegrensningen bør oppheves, slik lovutvalget har foreslått, eller videreføres, slik representantene tar til orde for, i lovproposisjonen som kommer til høsten.
Jeg forstår representantene slik at de ønsker å endre eierseksjonsloven slik at sameiet får mulighet til å innføre vedtektsfestede begrensninger i retten til å leie ut egen boligseksjon uten dagens lovkrav om at alle seksjonseierne må være enige i det.
Mitt utgangspunkt er at en regel som gir eierseksjonssameiet en rett til å innføre begrensninger i utleieretten vil representere et vesentlig inngrep i den frie råderetten som følger av eierseksjonsloven § 22 første ledd. Det bør derfor foreligge gode grunner for eventuelt å innføre regler som gir et kvalifisert flertall av seksjonseierne rett til å begrense mindretallets rett til å leie ut egen boligseksjon. Om hensynet til bomiljøet er en så god grunn at det kan legitimere slike begrensninger i utleieretten, vil jeg vurdere nøye i den kommende lovproposisjonen.
Representantene har også bedt regjeringen legge frem forslag om endring av eierseksjonsloven, der "sameierne får større mulighet til å hindre spekulative oppkjøp og ombygging av leiligheter for utleie /fremleie til et uforsvarlig antall beboere".
3) Flere av de høringsinstansene som kommer inn på problemstillingen omtaler dette som et spørsmål om å unngå "hyblifisering".
Eierseksjonsloven har ikke regler som hindrer en seksjonseier i å gjøre enkle bygningsmessige endringer inne i boligen for å tilrettelegge for utleie til bokollektiver eller som selvstendige hybler. Etter plan- og bygningsloven § 31-6 kan kommunen gjennom kommuneplanbestemmelser bestemme at det må foreligge særskilt tillatelse fra kommunen for å kunne slå sammen boliger eller dele opp boenheter til hybler, se første ledd bokstav c.
Kommunen kan også i reguleringsbestemmelser for et bestemt område legge inn restriksjoner mot oppdeling av bolig til hybler, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 2. På denne måten har kommunen mulighet til å regulere uønsket "hyblifisering". Ved enhver form for ombygging må dessuten seksjonseiere vurdere om tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.
Jeg er opptatt av at kommunene skal ha de juridiske virkemidlene som er påkrevde for å unngå at det oppstår helsefarlige boforhold. I den kommende proposisjonen vil jeg vurdere om plan- og bygningslovens hjemler er gode nok til å forhindre dette, eller om det kan være grunn til å endre eller supplere de ovenfor nevnte reglene.