2. Bustadmarknaden – rammer og utviklingstrekk
- 2.1 Sammendrag
- 2.2 Komiteens merknader
Det ein i daglegtalen kallar bustadmarknaden, er i realiteten fleire marknader. Marknadene for til dømes bustadbygging, bustadkjøp og leigemarknaden er ulike, men også nært samankopla. Det finst også mange lokale bustadmarknader. Derfor ser ein store skilnader i den eksisterande bustadmassen, i byggjetakta og i prisnivået i ulike delar av den same byen, og innanfor og mellom ulike regionar i landet. Forholda på andre marknader, som kredittmarknaden og arbeidsmarknaden, har også mykje å seie for utviklinga på bustadmarknaden.
På kort sikt blir bustadprisane bestemt av etterspurnaden etter bustader i ein gjeven bustadmasse. Etterspurnaden etter bustader er knytt til ei rekkje faktorar, til dømes bustadprisar, forventingar om framtidige bustadprisar, hushalda sine inntekter, realrenta etter skatt og folketilvekst. På lengre sikt vil bustadmassen endre seg gjennom oppføring av nye bustader. Bustadmassen vil også bli endra ved at gamle bustader ikkje lenger blir brukte eller dersom næringslokale eller anna blir gjort om til bustadbygg. Det blir i meldinga vist til at forholdet mellom bustadprisar og byggjekostnader vil vere avgjerande for lønsemda til utbyggjarane av bustader.
Det blir i meldinga peikt på at ein bustadpolitikk utan inngrep frå det offentlege vil kunne føre til at einskilde ikkje får bu godt og trygt. Gjennom bustadpolitikken ynskjer regjeringa å medverke til at alle skal ha ein busituasjon som er kjenneteikna av kvalitet, sjølvstende og tryggleik. Inngrep i marknaden har ein kostnad, og i politikkutforminga må ein heile tida søkje å finne balansen mellom offentlege inngrep og marknadseffektivitet.
Eit av kjenneteikna ved bustadmarknaden er at auka etterspurnad ikkje resulterer i auka tilbod på kort sikt. Det kjem mellom anna av at offentlege plan- og byggjeprosessar er tidkrevjande. Det tek tid å avklare, leggje til rette og få vedtak om å byggje. Det tek tid å byggje bustader, og det går derfor ofte mange år frå eit bustadbygg blir planlagt til det står ferdig. Vidare er det mange byggjeklare tomter det ikkje blir sett i gang bygging på med det første fordi utbyggjar ikkje finn det lønsamt. Det kan også vere behov for offentleg regulering for å skaffe nok bustader med den standarden som er samfunnsmessig ynskjeleg. Til dømes er berre ein av ti bustader tilgjengeleg for rullestolbrukarar.
At ikkje alle aktørane har den same kunnskapen og informasjonen er ei form for marknadssvikt. Derfor blir transaksjonar på bustadmarknaden regulerte gjennom ulike lovverk.
Bustaden er i realiteten både eit velferdsgode og eit investeringsobjekt. Dei fleste bustader blir bygde på marknadsvilkår, men på desse vilkåra klarer ikkje alle å betale for dei. Somme treng hjelp til å ta hand om interessene sine på bustadmarknaden.
Regjeringa ynskjer løysingar på bustadmarknaden som er til nytte for den einskilde, samfunnet og framtidige generasjonar. For å få dette til må det vere ein gagnleg balanse mellom frie marknadstransaksjonar og offentleg regulering av bustadmarknaden.
Det å skaffe seg og å halde på ein bustad er først og fremst eit personleg ansvar. I bustadpolitikken har også staten og kommunane eit klart ansvar.
Kommunal- og regionaldepartementet (KRD) har ansvaret for bustad- og bygningspolitikken. Departementet har ansvaret for ei rekkje økonomiske ordningar, desse blir gjort nærare greie for i meldinga. KRD har også ansvar for «bustadlovane» (husleigelova, burettslovane og lov om eigarseksjonssameige, lov om kommunal forkjøpsrett for leiegårder, tomtefestelova, avhendingslova, bustadoppføringslova og eigedomsmeklingslova) og bygningsdelen av plan- og bygningslova, sjå meir om desse i boks 2.1. i meldinga. Miljøverndepartementet har ansvaret for plandelen i plan- og bygningslova.
Husbanken er det statlege gjennomføringsorganet i bustadpolitikken og gjev lån til bygging av bustader der det er sett krav til kvaliteten, som til dømes miljøet og universell utforming. Husbanken gjev også startlån til kjøp av bustad, ulike typar tilskot og bustøtte. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) er eit fagorgan, eit kompetansesenter og utøvande organ for KRD innanfor bygningsdelen av verkeområdet til plan- og bygningslova. Husleigetvistutvalet (HTU) er eit tvisteløysingsorgan som handsamar tvistar om leige av bustad i Oslo, Akershus, Hordaland og Nord- og Sør-Trøndelag.
Lokalt er det kommunane som står for den praktiske gjennomføringa av bustadpolitikken. Det gjer kommunen som reguleringsstyresmakt og gjennom å skaffe bustader til vanskelegstilte på bustadmarknaden. Kommunen har ulike roller, til dømes som samfunnsutviklar og tenesteytar, men han kan også vere tomteeigar, byggherre, kredittgjevar med vidare.
Kommunar og fylkeskommunar har ei rolle som samfunnsutviklarar. I planlegginga skal kommunane avklare kvar det skal byggjast, kor mykje det skal byggjast i eit område og på den einskilde tomta. Kommunen skal sjå heile arealet i kommunen under eitt, og sjå på teknisk infrastruktur som kloakk, vegar, sykkelnett og grøntområde på tvers av tomtegrenser. Slik vil kommunen ta eit overordna grep om bruk og forvaltning av areala, setje vilkår om korleis omgjevnadene og miljøet skal vere, funksjonelt og estetisk, der det skal byggjast ut.
Private aktørar har ei sentral rolle på bustadmarknaden i Noreg. Dei skal prosjektere og byggje bustader, stå for finansiering og sal og forvalte og halde ved like bustadmassen. Private aktørar skaffar tomter og er med på å avklare føresetnadene for å byggje. Dei har òg høve til å lage framlegg til reguleringsplanar. Dei fleste detaljplanar blir i dag fremja av private utbyggjarar.
Blant dei private aktørane på bustadmarknaden finn ein både profesjonelle og ikkje-profesjonelle partar.
Også marknaden for brukte bustader og leigemarknaden er marknader med både profesjonelle og ikkje-profesjonelle aktørar.
Skattlegginga av kapital i Noreg omfattar som hovudregel skatt på netto avkastning, skatt på realiserte gevinstar/frådrag for tap og skatt på netto formue. På alle desse områda er skattlegginga av bustader og annan fast eigedom låg, eller skattlegginga manglar heilt.
På den andre sida løyser sal av bustader og annan fast eigedom ut dokumentavgift (sal av andelar i burettslag (burettslagbustader) er fritekne frå dokumentavgift). I tillegg kjem eventuelt kommunal eigedomsskatt. Desse skattane hindrar ikkje at bustader og eigedom i sum er klart favoriserte i dei generelle reglane for skattlegging av kapital.
Låg eller inga skattlegging av bustader og eigedom fører til overinvestering i bustader og til at prisane på bustader blir høgare enn dei elles ville ha vore. Det at hushalda har storparten av formuen plassert i bustaden, kan òg vere uheldig ut frå omsynet til å avgrense den samla økonomiske risikoen som er knytt til samansetjinga av formuen i hushalda. Dette kan verke inn på den makroøkonomiske stabiliteten. Det blir i meldinga peikt på at ein heller ikkje kan sjå bort frå at overinvestering i bustader kan verke negativt på investeringane i lønsam næringsverksemd.
Det blir i meldinga peikt på at skattefavoriseringa av bustader har uheldige fordelingskonsekvensar, slik mellom anna Fordelingsutvalet peika på i NOU 2009:10. Høginntektsgrupper eig meir verdifulle, og fleire, bustader enn låginntektsgruppene. Samstundes er dei flinkare til å dra nytte av skattesystemet på lovleg vis, mellom anna ved at det er lettare for dei å få lån.
Eit anna døme er at høginntektsgruppene har økonomi til å investere i bustader med ei eller fleire utleigeeiningar, slik at dei får utnytta høvet til å leige ut delar av bustaden skattefritt betre.
Innrettinga av bustadskatten inneber også ei favorisering av eigarar framfor leigarar.
Det blir i meldinga peikt på at dei reglane for formuesverdsetjing av bustader som tok til å gjelde frå og med inntektsåret 2010, har vore med på å gjere formuesskatten til ein betre reiskap for utjamning og har òg gjort han meir effektiv. Ein har fått løfta særleg dei låge likningsverdiane på mange kostbare bustader i sentrale strok. I tillegg er botnfrådraget i formuesskatten auka klart.
Det blir i meldinga peikt på at det er positivt for ressursbruken at ein har auka den gjennomsnittlege likningsverdien av eigen bustad frå 20 til 25 pst. av marknadsverdien og auka likningsverdien for sekundærbustader til 50 pst. av marknadsverdien.
Auka yrkesdeltaking og høg produktivitetsvekst har trekt veksten i norsk økonomi opp dei siste 40 åra. Samstundes har ein bygd opp ei olje- og gassverksemd som har gjeve svære inntekter til staten og til mange leverandørar på fastlandet. Noreg har òg fått store gevinstar i byteforholdet overfor utlandet som følgje av Kina sitt inntog i det internasjonale vare- og tenestebytet kring tusenårsskiftet. Fordelinga av inntektene frå produksjonsverksemda i fastlandsøkonomien mellom arbeidstakarar og kapitaleigarar har halde seg nokså stabil.
Samstundes har veksten i løningane til norske arbeidstakarar vore høg.
Billige konsumvarer frå Kina og andre framveksande økonomiar har vore med på å halde inflasjonen i Noreg og andre OECD-land nede. Det har bidrege til låge renter og har saman med høg vekst i inntektene og sterk folkevekst gjeve sterkare etterspurnad etter bustader i Noreg. Bustadprisane har auka kraftig gjennom mange år. Hushalda si gjeld i høve til inntekta er no historisk høg, på om lag to gonger den disponible inntekta deira. Gjeldsbøra er likevel ujamt fordelt og er størst for unge hushald med liten finansiell formue. Den store gjeldsbøra til hushalda gjer dei særs sårbare for ein auke i rentene eller eit fall i inntekta.
Det er no stor skilnad på den økonomiske utviklinga i Noreg og hjå mange av handelspartnarane våre. Medan mange land i Europa slit med låg økonomisk vekst og høg arbeidsløyse, går det godt i norsk økonomi.
I meldinga er det gjort greie for sentrale offentlege rammer for bustadmarknaden. Med dei gjevne rammene vil samspelet mellom etterspurnad og tilbod avgjere kor mange bustader som blir bygde, og kva prisar vi må betale for å bu.
Det blir i meldinga peikt på at ein godt fungerande bustadmarknad er viktig for å gje balanse mellom tilbod og etterspurnad. Over tid kan ikkje bustadprisane auke meir enn det inntektsutviklinga tilseier.
Det er mange faktorar som er med på å avgjere både nivået på og utviklinga i bustadprisane og bustadbygginga. Det blir gjort rede for desse i meldinga.
Etterspurnaden og tilbodet påverkar kvarandre i eit samspel, og resultatet av samspelet er dei bustadprisane og den bustadbygginga som blir realisert på marknaden.
Den sterke folketilveksten har skapt eit press på bustadmarknaden. Ein berekna etterspurnad ut frå demografi blir i daglegtalen ofte kalla bustadbehov.
Ein utbyggjar som vurderer å setje i gang bygging, vil ikkje tufte ei slik avgjerd på den underliggjande etterspurnaden, men på etterspurnaden slik han kjem til uttrykk på marknaden gjennom betalingsviljen og betalingsevna til husstandane. Dette blir også kalla effektiv etterspurnad.
Det blir i meldinga peikt på at talet på husstandar og kva type husstandar vi har, er avgjerande for situasjonen på bustadmarknaden. Det har vore ein kraftig folketilvekst i Noreg, særleg dei siste åra. Talet på husstandar har i prosent auka meir enn talet på innbyggjarar, slik at færre bur under same tak no enn før.
Folkeveksten i 2012 var på 1,3 pst. Sett bort frå 2011 må ein heilt attende til 1920 for å finne ein større prosentvis vektst.
Folkeveksten i dei store byane og sentrale områda held fram, men medan 38 pst. av folkeveksten i 2011 kom i Oslo og Akershus, var prosentdelen 32 pst. i 2012.
I stor grad er det innflyttingsoverskotet frå utlandet som forklarer veksten i folketalet, og arbeidsinnvandrarane utgjer ei sentral gruppe blant desse. Arbeidsinnvandringa påverkar bustadmarknaden på fleire måtar.
Statistisk sentralbyrå sin bustadprisindeks, som går tilbake til 1992, syner at bustadprisane jamt over har auka år for år, med unntak for finanskriseåret 2008. I perioden 2000–2012 har bustadprisane auka med 119 pst.
Det har vore ein kraftig vekst i bustadprisane i dei største byområda i perioden 2006–2012. Bustadprisutviklinga i Stavanger merkar seg ut med ein auke på over 60 pst. på seks år. Prisnivået per kvadratmeter bustad er likevel høgast i Oslo.
Forventningar om framtidig prisutvikling påverkar den faktiske prisutviklinga.
Auken i bustadinvesteringane som prosentdel av bruttonasjonalproduktet var mindre i Noreg enn i Spania og Irland i åra før finanskrisa. Nivået på bustadbygginga i Noreg har snarare vore jamn enn kraftig tiltakande. Prosentdelen sysselsette i bygg og anlegg i Noreg har dei seinaste åra auka om lag i same takt som i Spania før finanskrisa, men då frå eit lågare nivå.
Også prisane på leigde bustader aukar. Leigemarknaden er pressa i Oslo, medan det er høve til å leige til klart lågare prisar i andre delar av hovudstadsområdet.
Det er ein nær samanheng mellom utviklinga i bustadprisane og hushalda si inntekt. Talet på bustadeigarar aukar dess høgare inntekta er, og bustadkonsumet og bustadstandarden er også høgare dess høgare inntekta er.
Frå 2000 til 2011 auka den realdisponible inntekta eksklusive aksjeutbytte i norske hushald med 48 pst. I den same perioden var det ein realprisvekst på bustader på 76 pst.
Frå september 2009 og fram til i dag har marknadsrenta vore på eit lågt nivå. Det låge rentenivået har medverka til at bustadprisane og hushalda si gjeld har vakse så mykje som dei har gjort.
I Noreg har det vore lite bruk av fastrente. Prosentdelen lån på fastrentevilkår har auka noko den seinare tida, men den relativt låge delen fastrentelån gjer at privatøkonomien til norske lånekundar raskt blir påverka av endringar i renta.
I åra etter 2007 har gjeldsbøra halde seg nokså stabil. Nivået er høgt både historisk og samanlikna med andre land. Om lag fire pst. av hushalda har ei gjeld på fem gonger inntekta eller meir. Av dei ti prosentane av hushalda som har dei lågaste inntektene, har om lag ni pst. ei samla gjeldsbør på fem gonger inntekta. Auken i gjeldsbøra har vore størst blant hushald med høge inntekter, og det er denne gruppa som har den tyngste gjeldsbøra. Hushald med høgare inntekt kan generelt tole ei større gjeldsbør.
Gjeldsauken kan gje uheldige effektar i bustad- og kredittmarknaden. På grunn av hushalda si høge opplåning, stramma Finanstilsynet i desember 2011 inn retningslinjene for forsvarleg utlånspraksis for lån til bustadføremål.
Dei siste åra har konkurransen om kundane på marknaden for bustadlån vore sterk, samstundes som bankane har hatt god tilgang på finansiering på kapitalmarknaden. Det har vore ein sterk auke i rammekredittar med pant i bustaden, men auken tok til på eit relativt lågt nivå.
Risikoen til bankane heng nært saman med kva evne og vilje låntakarane har til å betale renter og avdrag. Bankane har historisk sett hatt låge tap på bustadlån. Mange låntakarar strekkjer seg langt for å ikkje misleghalde bustadlånet og strammar heller inn på forbruket. Eit større bustadprisfall kan påføre bankane auka tap på utlåna til føretakssektoren samstundes som dei får mindre tryggleik for utlåna til hushalda. I Meld. St. 12 (2012–2013) Perspektivmeldingen 2013 er det gjort nærare greie for bustadmarknaden og hushalda si gjeld.
Samspelet mellom bustadmarknaden og kredittmarknaden kan gje opphav til finansielle ubalansar og etterfølgjande periodar med låg økonomisk vekst og høg arbeidsløyse. Erfaringar frå Noreg og andre land viser at økonomiske tilbakeslag ofte blir djupare og varer lenger når nedgangen har rot i finansielle ubalansar.
Med aukande bustadprisar og aukande husleiger kan det vere vanskeleg for unge og vanskelegstilte med låg inntekt og med liten eller ingen eigenkapital å etablere seg på bustadmarknaden. Sterkt stigande bustadprisar gjer at ein må spare mot eit glidande mål. Skattesystemet hjelper dei som leiger, dersom dei bruker BSU-ordninga, men den store skattefordelen er resultatet av den låge eller manglande skatten på eigen bustad.
Langt på veg møter arbeidsinnvandrarar dei same utfordringane som unge på bustadmarknaden.
Det tek gjerne lengre tid for arbeidsinnvandrarar å etablere seg i bustadmarknaden enn for nordmenn. Dei manglar eigenkapital, og ofte også kunnskap om marknaden. Dei må dokumentere at dei vil bli verande i Noreg. Ofte vil dei ynskje å ha ein rimeleg stad å bu. Med aukande butid blir krava og preferansane endra, og arbeidsinnvandrarane får etter kvart buforhold som liknar meir på dei vi finn blant nordmenn. Studiar viser at dei fleste utanlandske arbeidstakarar klarer å etablere seg med akseptable bustadløysingar, og at det høge talet på familiegjenforeiningar kan tolkast som eit uttrykk for at dei fleste klarer å skaffe seg tilfredsstillande buforhold.
I 2011 var det i overkant av 2,4 millioner bustader i Noreg. Det faktiske tilbodet av bustader i marknaden er talet på brukte og nye bustader som er til sals.
Kor godt vi utnyttar bustadmassen, verkar inn på både etterspurnaden og tilbodet på bustadmarknaden. Heile tida er det slik at ein viss del av bustadmassen står tom.
I perioden 2000–2010 har bustadbygginga vore høg nok til å halde oppe bustaddekninga for landet samla sett. For dei store byområda har bustaddekninga gått ned dei siste åra.
Gjennom 2000-talet har det vore store svingingar i talet på igangsette bustader. Særleg har bygginga av blokkleilegheiter variert frå år til år, medan bygginga av einebustader og småhus har vore meir stabil. Etter ein periode med ei årleg igangsetjing på over 30 000 bustader i 2005–2007, gjekk bustadbygginga kraftig ned i 2008 og 2009. Sidan har bygginga teke seg opp, og i 2012 blei det sett i gang bygging av 30 100 bustader. I perioden 2000–2012 er det blitt bygd nær 350 000 bustader.
I tillegg har mange tidlegare næringslokale blitt ombygde til bustader.
SSB sin byggjekostnadsindeks for bustader måler i hovudsak utviklinga i kostnadene til innsatsfaktorane arbeidskraft, materialar og transport brukt i bustadbygginga. I perioden 2000–2012 har denne indeksen auka med 58 pst. Byggjekostnadsindeksen blir ikkje påverka av endringar i prisar på tomter, produktivitetsendringar eller endringar i fortenestemarginane til entreprenørane. I perioden 2000–2011 har det vore ein nedgang i arbeidskraftproduktiviteten i byggje- og anleggsverksemda på 9 pst. ifølgje SSB. Det finst ikkje gode data på verken fortenestemarginar i byggjenæringa eller på tomteprisar.
Medan den generelle prisveksten (KPI) har vore på 25 pst. i perioden 2000–2012 har byggjekostnadene auka med 58 pst. I den same perioden har prisane på brukte bustader auka med 119 pst.
Det er stor variasjon i nivået på bustadprisane mellom sentrale og ikkje-sentrale strok. Medan gjennomsnittleg kvadratmeterpris på omsette bustader i Oslo i 2012 var 43 000 kroner, var den tilsvarande prisen for til dømes Hedmark 18 700 kroner.
Dei statlege krava til kvalitetar i nye bustader er blitt strengare dei seinare åra. Sjå meldinga for døme.
Mange kommunar set også krav til bygginga. Dette kan vere krav til føremål, høgde og plassering, krav om blanding av ulike bustadstorleikar i eit grannelag og krav om parkering og så vidare.
Generelt gjer auka krav om standard bustadbygginga dyrare. Det er ulike oppfatningar om kor fordyrande desse krava har vore for byggjekostnadene.
Dei auka krava til nye bustader kan berre forklare delar av skilnaden mellom byggjekostnadene og bustadprisane. Utviklinga i tomteprisane er ein annan sentral forklaringsfaktor bak dei auka bustadprisane.
Det blir i meldinga peikt på at dei større byane, der både bustadprisveksten og folketilveksten er sterkast, har tomtemarknaden og reguleringsprosessen mykje å seie for kor mange bustader som blir bygde. Tomtene i byane har eit høgare prisnivå enn tomter i dei kringliggjande kommunane. Ein oppsplitta eigarstruktur og fri prissetjing på tomter vil i seg sjølv vere prisdrivande.
Sjølv om mange kommunar regulerer nok tomter til bustadbygging, blir mangel på byggjeklare tomter ofte brukt som forklaring på kvifor det ikkje blir bygd nok bustader. Dette kan henge saman med at utbyggjarane ynskjer å byggje på andre tomter enn dei som kommunane regulerer og at det er få og dyre tomter som er tilgjengelege på marknaden.
I ein tomtemarknad med stigande prisar og stor etterspurnad vil ein grunneigar vurdere om det er lønsamt å vente med å selje tomter.
Etter at ei tomt er kjøpt, vil utbyggjaren gjere framlegg om regulering av ho. Dermed er det mange som har ein lovfesta rett til å uttale seg om ein ny bruk av tomta. Ofte er det mykje motstand mot fortettingsprosjekt.
Det er mange forhold som verkar inn på lønsemda til utbyggjarane. Dette er økonomiske konjunkturar, utviklinga på tomtemarknaden, produktivitetsutviklinga i byggjenæringa, ulike offentlege krav og tida det tek å klargjere reguleringsplanar og byggjesøknader. Mange aktørar med ulike ynskje kan gje lengre prosessar.
Det er fleire formar for usikkerheit i utbyggingsprosjekt og dette inneber økonomisk risiko. Følgjande er nemnd i meldinga: saksgangen i plan- og bygningssaker, usikkerheit om reguleringa, usikkerheit om betalingsviljen i marknaden og andre formar for usikkerheit.
I meldinga går det fram at det kan sjå ut til at utbyggjarane sine tomtereservar har auka. Ein utbyggjar med ein stor reserve av tomter vil ha ein fordel fordi ho eller han kan tilby erstatningstomter og inngå byteavtalar.
Vidare går det fram av meldinga at det også kan sjå ut til at bustadutviklingseigedomar blir organiserte i eigne selskap, som sjølve blir kjøpte og selde. Når ein utbyggjar vel å starte ei stor utbygging, søkjer ho eller han etter ein eller fleire partnarar, slik at risikoen i utbygginga blir fordelt på fleire.
Dette peikar på at det er tidkrevjande og komplisert å skaffe byggjegrunn i urbane område. For kommunen kan det til dømes bety at område der ein meiner det ligg godt til rette for bustadbygging, kan ha grunneigarkonstellasjonar som gjer at ein ikkje kan byggje, eller at tomtene blir for dyre.
Komiteen har merket seg at krav til utforming av boliger, herunder krav om universell utforming og til energiløsninger, blir brukt som forklaring på økningen i byggekostnader.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kristelig Folkeparti, viser til notat 2012:112 «Hva betyr kvalitetskrav for byggekostnader og boligtilbud?» fra Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR). Notatet viser økning i priser og kostnader, men ingen entydig sammenheng med kvalitetskrav.
Flertallet mener det er viktig å iverksette tiltak på tilbudssiden i markedet, og at det bør legges til rette for å bygge nok boliger til å møte etterspørselen.
Flertallet viser til at det er økende arbeidsinnvandring til Norge, både av varig og mer midlertidig karakter. Dette bidrar til økt etterspørsel av boliger. Flertallet viser til notat fra Caritas Norge på høringen og beskrivelsen av de utfordringer på boligmarkedet som møter arbeidsinnvandrere. Flertallet ber regjeringen vurdere behovet for og eventuelle tiltak som kan støtte opp under kommunenes tiltak for å møte disse utfordringene.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti er bekymret over at det bygges for få boliger i Norge, sammenliknet med behovet. Disse medlemmer viser til at det aldri har vært en høyere befolkningsvekst enn nå, med en vekst i 2011 på 65 000 personer eller 1,3 pst. Disse medlemmer viser til at befolkningen i 2012 passerte 5 millioner innbyggere, og at omtrent fire av fem nordmenn bor i byer og tettsteder. Disse medlemmer viser til at det er i byer og tettsteder veksten er sterkest. Disse medlemmer peker på at det er et enormt press på boligmarkedet. Dette er et resultat av en manglende aktiv boligpolitikk. Disse medlemmer viser til at det i 2012 nok en gang ble bygget kun omtrent 75 pst. av det antallet boliger behovet skulle tilsi. Dette føyer seg inn i rekken av år der boligbyggingen ikke har holdt tritt med behovet.
Disse medlemmer etterlyser en strategi for økt boligbygging, med konkrete tiltak for økt boligbygging, noe denne meldingen synes å mangle. Disse medlemmer mener regjeringen i for liten grad tar inn over seg de store konsekvensene en lav boligbygging medfører. Det stadig økende presset på boligmarkedet presser i all hovedsak ut unge nyetablerere, enslige, innvandrere og vanskeligstilte.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre mener offentlige reguleringer i boligmarkedet bør gjøres med varsomhet og med tanke på alle som agerer i dette markedet. Etter dereguleringen av boligmarkedet for noen tiår siden, synes det for disse medlemmer åpenbart at man skal være forsiktig med å ilegge eller pålegge krav til aktører i boligmarkedet uten først å ha analysert grundig hvilke effekter det får for hele dette markedet, da velmente tiltak kan få utilsiktede effekter for flere grupper.
Disse medlemmer ønsker et velfungerende boligmarked, slik at alle får muligheten til å skaffe seg en bolig som passer og som det er godt å bo i. Disse medlemmer mener et slikt marked er spesielt sårbart for forandringer som fordyrer, og kan skape ubalanse for den enkelte boligeier eller leietaker, og dennes mulighet til å innrette hverdagen på en god måte.
Disse medlemmer mener krav til utforming av bolig, herunder krav til universell utforming og energiløsninger, samt andre standardiseringskrav, er med på å fordyre boligutbygging. Disse medlemmer deler derfor ikke komitéflertallets oppfatning om at det ikke finnes noen entydig sammenheng mellom kvalitetskrav, utformingskrav og andre standardiseringskrav og høye boligpriser og utbyggingskostnader. Kombineres disse kostnadene med tunge og tidkrevende reguleringsprosesser, koblet med innsigelser til areal- og utbyggingsplaner, vil boligbygging og dermed også boligkjøp bli en dyrere affære.
Disse medlemmer er tilfreds med at regjeringen i meldingen gir uttrykk for at man ser store utfordringer mellom boligpolitikkens utforming og signalene dette gir til boligmarkedet. Disse medlemmer er mindre tilfreds med at regjeringen ikke omtaler mer konkrete tiltak for å ha en mer grundig gjennomgang av offentlige reguleringers innvirkning på boligmarkedet.
Disse medlemmer påpeker at boligpolitikken i dag er delt mellom to departementer. Det vil si at ansvaret for plandelen og byggesaksdelen i plan- og bygningsloven er fordelt mellom Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet. I tillegg er det en lang rekke lover og forskrifter som regulerer boligpolitikken, og som tilligger andre departementer, herunder bustadoppføringslova, avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og eiendomsmeglerloven. I tillegg kommer også energimerkeforskriften og forskrift om sikkerhet ved arbeid i og drift av elektriske anlegg.
Disse medlemmer mener inndelingen synes uhensiktsmessig, og mener at bolig- og bygningspolitikken i det lange løp ville bli bedre forvaltet gjennom samordning i ett enkelt departement.
Disse medlemmer merker seg språkbruken i meldingen vedrørende skattlegging av boliger og annen fast eiendom. Disse medlemmer merker seg også at regjeringen oppfatter det som problematisk at personer med høy inntekt har økonomi til å investere i boliger med en eller flere utleieenheter. Disse medlemmer oppfatter ikke dette som et problem. Disse medlemmer mener problemet i dagens boligmarked er at det er for få boliger tilgjengelig i både eie- og leiemarkedet. Dersom man investerer i boliger som leies ut, vil dette gjøre det lettere for leietakere å finne en bolig og presse prisene nedover.
Tatt i betraktning at boligpolitikken har vært innrettet slik at flest mulig skal få mulighet til å eie sin egen bolig, og gjør det, synes ikke disse medlemmer det verken er moralsk eller økonomisk riktig å innskjerpe beskatningen til de som gjennom sitt eierskap i den norske boligmassen er med på å møte etterspørselen i leiemarkedet. En ytterligere skattlegging av noen fordi de eier mer boligmasse enn andre, synes disse medlemmer ikke er en god begrunnelse for å vurdere slike inngrep.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre viser til at detaljkravene til den tekniske utførelse av boligbyggingen har økt betraktelig de siste årene. Nye byggtekniske forskrifter i 2007 og igjen i 2010 er ifølge entydige erfaringer fra byggebransjen betydelig kostnadsdrivende. Nye revisjoner av byggtekniske forskrifter vil komme i 2015 og 2020 med vekt på energieffektivisering.
Disse medlemmer vil peke på det paradoks at makten til å definere kvalitet ser ut til å være mer toppstyrt enn markedsstyrt. Dette gjenspeiler seg også i prisene. Det er ikke stor prisvariasjon mellom nye og gamle boliger. Disse medlemmer mener det må tas større hensyn til forbrukernes betalingsvilje og -evne og byggenæringens realisme enn å diktere løsninger som kjøperne ikke prioriterer.
Disse medlemmer ønsker en gjennomgang av TEK10 med tanke på forenklinger og større brukervalg, og ikke minst gjøre flere leiligheter økonomisk tilgjengelige for førstegangsetablerere.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
«Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til revisjon av plan- og bygningsloven, samt bestemmelser i byggteknisk forskrift (TEK10), med mål om å lempe på krav til nye boliger og utleieboliger.»
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener presset i boligmarkedet bør tas på største alvor. I møte med den store befolkningsveksten, som gjennom flere år har vært innvandringsdrevet, endres også behovene i boligmarkedet. Inntektsforskjellene mellom ulike grupper fordelt på øvrig befolkning og innvandrerbefolkningen er statistisk svært stor, og påvirker sammensetningen av bomiljøer i storbyene og store regionsentra over hele landet. Kobler man dette sammen med plan- og bygningslovgivningen og praksis, øker dette presset lokalt flere steder, og presser prisene oppover.