4. Avgrensning av fritaksmetoden mot gevinster og tap ved realisasjon av eierandeler i boligselskap
Departementet legger med dette fram et forslag om å stramme inn fritaksmetoden, ved å unnta gevinst ved realisasjon eller uttak av eierandeler i borettslag og boligaksjeselskaper som kvalifiserende inntekter etter skatteloven § 2-38 andre ledd, jf. første ledd. Tilsvarende vil tap ved realisasjon av slike eierandeler gi rett til fradrag etter de alminnelige reglene.
Etter gjeldende regler kan selskaper gjennom fritaksmetoden realisere andeler i borettslag og aksjer i boligaksjeselskaper uten at det utløser skatt på gevinsten (med unntak av inntektsføringen som skal gjennomføres etter skatteloven § 2-38 sjette ledd – treprosentregelen). I borettslagstilfellene er det særlig aktuelt der utbygger etablerer borettslag og samtidig tegner seg for andeler i laget, og at disse andelene på et senere tidspunkt blir realisert med gevinst. Problemstillingen er også aktuell i andre situasjoner der selskaper mv. eier andeler i borettslag og aksjer i boligaksjeselskap.
Gevinst ved realisasjon eller uttak av eierandel i borettslag og boligaksjeselskap skyldes verdiøkning i eiertiden. Boligprisene blir i alminnelighet styrt av faktorer som renteutvikling, aktivitetsnivået for boligbygging, arbeidsledighet og husholdningenes inntekter. Prisvekst på bolig som man kan forklare ut fra slike konjunkturavhengige faktorer og annen markedsutvikling mv. vil ikke tidligere ha blitt skattlagt i selskapet, eller hos eieren. Formålet bak fritaksmetoden om å hindre kjedebeskatning passer derfor ikke på inntekter som skriver seg fra slik verdiøkning. Det at gevinst ved realisasjon eller uttak av andeler i borettslag og boligaksjeselskaper er kvalifiserende inntekt under fritaksmetoden, må i stedet ses på bakgrunn av at reglene om fritaksmetoden er generelt utformet, og at dette utilsiktet har ført til at slike gevinster likevel har vært omfattet av fritaksmetoden.
Departementet foreslår derfor å unnta gevinst ved realisasjon eller uttak av slike eierandeler fra de inntekter som kvalifiserer til skattefritak under fritaksmetoden. Konsekvensen vil være at gevinster blir skattepliktige og tap fradragsberettigede for selskaper som realiserer slike eierandeler. Forslaget sikrer at de ulike boligeierformene blir skattlagt mer likt. En ytterligere begrunnelse er å motvirke eventuell skattemotivert spekulasjon i boligmarkedet. Forslaget innebærer ingen endringer i reglene om skattelegging av fysiske personer som realiserer bolig- eller fritidseiendom.
Forslaget er nærmere omtalt i proposisjonens kapittel 10.
Departementet legger til grunn at forslaget i svært begrenset grad vil få administrative konsekvenser for det offentlige. For selskaper som eier andeler i borettslag, eller aksjer i boligaksjeselskaper vil endringen føre til at en eventuell gevinst ved realisasjon eller uttak blir skattepliktig, mens et tap vil bli fradragsberettiget etter de alminnelige reglene. Det er vanskelig å anslå omfanget av slike latente gevinster/tap.
Et provenyanslag som knytter seg til skattplikt fra juni 2010 vil være beheftet med stor usikkerhet, og dette tilsier forsiktighet i anslaget. Virkningen blir anslått til 5 mill. kroner i økt proveny på årsbasis.
For å unngå uønskede tilpasninger i perioden fram til ikrafttredelse foreslo departementet i høringsnotatet at endringen skulle gjelde fra 11. juni 2010 (dagen da pressemelding om forslaget og høringsnotatet ble sendt ut). Slike uønskede tilpasninger ville kunne være å framskynde realisasjon av eierandeler med latent gevinst, eller å utsette realisasjon av eierandeler med latent tap til etter bestemmelsen trer i kraft. Med unntak for advokatforeningen, har de høringsinstansene som har uttalt seg om dette spørsmålet, støttet dette ikrafttredelsestidspunktet. Departementet kan ikke se at hensynet til forutberegnelighet for skattyterne her er tungtveiende nok til at ikrafttredelsestidspunktet bør følge vedtagelsestidspunktet.
Departementet foreslår derfor at endringen trer i kraft straks med virkning for eierandeler i boligselskap som realiseres fra og med 11. juni 2010.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet og Venstre, slutter seg til regjeringens forslag til ny bokstav f i skatteloven § 2-38 tredje ledd.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Venstre støtter innvendingene som er framsatt fra NHO om at det ikke foreligger en tilstrekkelig begrunnelse for å stramme inn reglene i fritaksmetoden slik regjeringen foreslår. Disse medlemmer støtter også det prinsipielle syn at det er viktig at det ikke foretas ytterligere begrensninger i fritaksmetoden. Det er også et svært beskjedent beløp det her er snakk om.
Disse medlemmer viser til merknad i Innst. 3 S (2010–2011) og går imot regjeringens forslag.