9. Forslag til endringer i eiendomsmeglingslovens regler om avvikling av eiendomsmeglingsforetak, egenhandel og fagansvarlig
- 9.1 Sammendrag
- 9.2 Komiteens merknader
Kredittilsynet utarbeidet 2. juni 2009 høringsnotat med forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven (lov 29. juni 2007 nr. 73) og eiendomsmeglingsforskriften (forskrift 23. november 2007 nr. 1318). Forslagene til endringer i eiendomsmeglingsloven gjelder henholdsvis regler om avvikling av eiendomsmeglingsforetak, egenhandel og fagansvarlig, og vil bli nærmere omtalt nedenfor. Høringsnotatet inneholdt også forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften om oppgjør av eiendomshandler og innsyn i budjournal. Disse temaene vil ikke bli omtalt nærmere i foreliggende proposisjon.
Departementet sendte høringsnotatet på høring 8. juni 2009 med høringsfrist 10. september 2009.
Ved frivillig avvikling av eiendomsmeglerforetak skal fagansvarlig gi melding til Finanstilsynet om opphør av virksomheten, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-10. Det skal fremgå av meldingen hvem som skal ha ansvar for oppbevaringspliktige dokumenter. I tillegg skal meldingen inneholde en bekreftelse fra revisor om at det ikke finnes klientmidler eller regnskapsført klientansvar.
Ved tilbakekall av tillatelse til å drive eiendomsmegling opphører vanligvis foretakets rett til å drive eiendomsmegling umiddelbart. I enkelte tilfeller gir Finanstilsynet utsatt iverksettelse, i den forstand at foretaket får anledning til å avvikle løpende oppdrag. I Kredittilsynets høringsnotat 2. juni 2009 pkt. 3.1 er disse tilfellene nærmere beskrevet.
Departementet har ingen merknader til Kredittilsynets fremstilling på dette punkt.
Høringsnotatet inneholder forslag til lovendring om oppnevnelse av avvikler, samt forslag om forskriftsendring vedrørende disponering av sikringsobligasjoner mv. Sistnevnte forslag gjelder eiendomsmeglingsforskriften, og omtales ikke nærmere her. Når det gjelder forslaget til lovendring om oppnevning av avvikler, vises det til Kredittilsynets høringsnotat 2. juni 2009 pkt. 3.2.
I høringsnotatet foreslår Kredittilsynet også å rette opp en inkurie i eiendomsmeglingsloven § 8-3.
Eiendomsmeglerforetakenes forening, Glitne Oppgjørssentral og Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg til forslaget om at Kredittilsynet får eksplisitt hjemmel i eiendomsmeglingsloven til å oppnevne en forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdrag.
Forbrukerombudet støtter forslaget i høringsnotatet, og er enig med Kredittilsynet i at en viktig del av tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet er å medvirke til en forsvarlig avvikling av løpende eiendomshandler ved opphør av virksomhet. For de forbrukere som står midt i en eiendomshandel når eiendomsmeglingsforetaket skal avvikles, er det avgjørende at avviklingen skjer på den måte som sikrer deres interesser.
Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen støtter forslaget om at Kredittilsynet kan oppnevne en eller flere personer til å foreta nødvendige rettslige disposisjoner i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret i de tilfeller der eiendomsmeglingsforetaket avvikles som følge av tilbakekall av konsesjon mv. Dette antas å være særlig praktisk der vilkårene for en styrt avvikling ikke er til stede.
Huseiernes Landsforbund har ingen kommentarer til at avviklersystemet hjemles i loven, utover at det virker naturlig.
Justisdepartementet uttaler følgende:
«Forslaget til nytt tredje ledd i eigedomsmeklingslova § 8-2 gir departementet heimel til i forskrift å 'fastsette nærmere bestemmelser om rettigheter og plikter til forvalteren, samt i forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra lovens øvrige bestemmelser'. Denne derogasjonsheimelen rekk truleg lenger enn det er reelt grunnlag for. For det første er det neppe behov for å gi Kredittilsynet heimel for å fråvike alle føresegnene i eigedomsmeklingslova. Lovteksten bør presisere kva føresegner som skal kunne fråvikast. For det andre kan vi ikkje sjå at det vil vere behov for at Kredittilsynet skal kunne fråvike lova ved enkeltvedtak. Lova bør berre kunne fråvikast ved forskrift. Uttrykket 'rettigheter og plikter til forvalteren' bør vidare erstattast med 'forvalterens rettigheter og plikter'. I både § 8-2 tredje ledd og § 8-3 tredje ledd bør dessutan uttrykket 'som omfattes av' erstattast med 'etter'.»
Gjeldende praksis innebærer at Finanstilsynet oppnevner en forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdragene når et foretak har fått tilbakekalt sin tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Departementet mener at praksisen bør ha uttrykkelig hjemmel i eiendomsmeglingsloven, i samsvar med det som er foreslått i høringsnotatet. Departementet viser til at det må anses som en viktig del av tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet at Finanstilsynet medvirker til en forsvarlig avvikling av løpende eiendomshandler ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet. Lovverket bør gjenspeile dette. Samtlige høringsinstanser som har uttalt seg om spørsmålet, støtter forslaget. Det vises til forslaget til nytt tredje ledd første punktum i eiendomsmeglingsloven § 8-2.
Tilsvarende er i høringsnotatet foreslått for de tilfeller der Kredittilsynet har fattet vedtak om forbud mot at en advokat driver eiendomsmeglingsvirksomhet etter eiendomsmeglingsloven § 8-3. Departementet er enig i at Finanstilsynet også i slike tilfeller bør ha uttrykkelig hjemmel til å oppnevne en forvalter. Den foreslåtte bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nytt annet ledd vil være aktuell der vedkommende advokat fortsatt har advokatbevilling. Dersom advokaten dør, eller mister eller får suspendert sin advokatbevilling, eller ikke forvalter sin advokatvirksomhet på betryggende måte, vil domstolloven § 228 regulere forholdet. Det vises til forslaget til eiendomsmeglingsloven § 8-3 nytt annet ledd.
Det er i høringsnotatet også foreslått at departementet skal kunne gi nærmere regler om forvalterens rettigheter og plikter i forskrift, og at det i forskriften skal kunne gjøres unntak fra lovens øvrige krav. Videre er det i høringsnotatet foreslått at departementet skal kunne gjøre unntak fra lovens bestemmelser i enkeltvedtak. Forslaget gjelder både de tilfeller der det er oppnevnt forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsforetaks oppdrag, og de tilfeller der Finanstilsynet har nedlagt forbud mot at en advokat driver eiendomsmegling.
Justisdepartementet har i sin høringsmerknad uttalt at en slik derogasjonshjemmel trolig rekker lenger enn det er reelt grunnlag for, og at det bør presiseres i lovteksten hvilke bestemmelser som skal kunne fravikes. Justisdepartementet kan heller ikke se at det vil være behov for å fravike loven ved enkeltvedtak, og mener loven bare bør kunne fravikes ved forskrift.
Finansdepartementet viser til at det primære hensynet i avviklingssaker må være at kundenes interesser blir ivaretatt. De handler som allerede er igangsatt når foretaket må stanse virksomheten, må gjennomføres på en måte som er forsvarlig for kundene. Dette er som regel «akutt», i den forstand at partene i handelen har behov for å få gjennomført overtakelsen av eiendommen som avtalt, herunder overføring av kjøpesummen. Avvikleren har også oppgaver i etterkant av overtakelsen i forbindelse med tinglysing av dokumenter, eventuelle feilføringer på klientkonto med videre (oppryddingsarbeid). Dette dreier seg ikke om alminnelig eiendomsmeglingsvirksomhet. I tilfeller der en eiendom ikke er solgt på det tidspunkt meglerforetaket må innstille virksomheten, står oppdragsgiver fritt til å finne en ny megler, og kan eventuelt kreve erstatning av megler/sikkerhetsstiller for kontraktsbrudd. Ifølge Kredittilsynet blir i praksis alle oppdrag der eiendommen ikke er solgt på avviklingstidspunktet, sagt opp og/eller overført til et annet meglerforetak gjennom ny oppdragsavtale. I praksis vil det derfor i all hovedsak være oppdrag der kun oppgjøret gjenstår som ender hos avvikleren. I en del av de tilfellene som ender med avvikling, har meglerforetaket ikke fulgt lovens krav om blant annet journalføring (særlig depotjournal), avstemminger av klientkonti, rapportering, timeføring og krav til timeliste. Det må antas at det vil være svært arbeidskrevende for avvikler å rette opp eventuelle mangler i rutinene fra meglerforetakets side i slike tilfeller. Det må etter departementets vurdering kunne være forsvarlig å gjøre unntak fra reglene for avviklerens del i slike tilfeller gjennom enkeltvedtak. Det dreier seg om ekstraordinære situasjoner, der hensynet til at partene i eiendomshandelen får gjennomført handelen på en rask og forsvarlig måte bør kunne føre til at ovennevnte krav fravikes ved enkeltvedtak. Ifølge Kredittilsynet er det dessuten mange som ikke vil påta seg avvikleroppdrag på grunn av alle formalkravene som nevnt ovenfor.
Ovennevnte tilsier etter departementets syn at det er behov for å kunne gjøre unntak fra eiendomsmeglingslovens regler ved enkeltvedtak. Således vil det etter departementets vurdering være nødvendig med hjemmel til å kunne frita avvikler fra noen av pliktene i eiendomsmeglingsloven gjennom enkeltvedtak for at de løpende oppgjørssakene skal kunne bli behandlet raskt. Forutsetningen for at det skal kunne gjøres unntak fra lovens regler ved enkeltvedtak, er at det er nødvendig for å sikre en forsvarlig avvikling av løpende oppdrag. For ordens skyld nevnes at departementet tar sikte på å delegere kompetansen til å gjøre unntak ved enkeltvedtak til Finanstilsynet i samsvar med vanlige regler for delegasjon. Det vises til forslaget til endringer i eiendomsmeglingsloven § 8-2 nytt tredje ledd tredje punktum og § 8-3 nytt annet ledd annet punktum.
Derimot er det etter departementets vurdering neppe behov for å gjøre generelt unntak fra eiendomsmeglingsloven ved forskrift for tilfeller av avvikling av eiendomsmeglingsforetak, jf. Justisdepartementets høringsmerknad. Departementet foreslår at det kun gis hjemmel til å gi nærmere regler om avviklerens rettigheter og plikter i forskrift. Det vises til forslaget til endringer i eiendomsmeglingsloven § 8-2 nytt tredje ledd annet punktum og § 8-3 nytt annet ledd annet punktum.
Departementet foreslår videre – i samsvar med høringsnotatet – at henvisningen i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nr. 2 rettes opp, slik at det blir klart at Finanstilsynet kan forby en advokat å drive eiendomsmegling, dersom advokaten ikke oppfyller kravet til solvens. Det beror på en inkurie at det i gjeldende bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 8-3 henvises til eiendomsmeglingsloven § 2-6 første ledd, i stedet for § 2-6 annet ledd. Solvenskravet for advokater fremgår av eiendomsmeglingsloven § 2-6 annet ledd. Det vises til forslaget til endring i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nr. 2.
Eiendomsmeglingsloven § 5-3 inneholder regler om forbud mot egenhandel. Kredittilsynet har redegjort for reglene om egenhandel i høringsnotat 2. juni 2009 pkt. 4.
Videre uttaler Kredittilsynet seg i høringsnotatet om det såkalte filialunntaket.
Departementet har ingen merknader til Kredittilsynet fremstilling av gjeldende rett.
Kredittilsynet har i et tidligere høringsnotat datert 26. mars 2008 foreslått to endringer knyttet til reglene om egenhandel, og at endringene tas inn i eiendomsmeglingsforskriften. Kredittilsynet antok i høringsnotatet 26. mars 2008 at det ikke har vært tilsiktet at gjeldende forbud mot egenhandel for eiendomsmeglingsforetak ikke skulle omfatte oppdrag for foretak der nærstående har bestemmende innflytelse. Kredittilsynet antok videre at det heller ikke har vært tilsiktet at det såkalte filialunntaket ikke skulle videreføres i gjeldende regelverk.
Justisdepartementet reiste i sin høringsuttalelse i forbindelse med høringsnotatet 26. mars 2008 spørsmål om hjemmelen for den foreslåtte forskriftsbestemmelsen, og pekte dessuten på at det ville være uheldig om reglene om egenhandel plasseres delvis i eiendomsmeglingsloven § 5-3 og delvis i eiendomsmeglingsforskriften. I høringsnotat 2. juni 2009 uttaler Kredittilsynet at det vil være hensiktsmessig å implementere endringer i egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Kredittilsynet foreslår at det tas inn ny nr. 4 i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd, slik at det blir klart at foretak og advokater som driver eiendomsmegling, ikke kan motta oppdrag fra foretak hvor nærstående – alene eller sammen med andre nærstående eller den ansatte selv – har bestemmende innflytelse. Videre foreslår Kredittilsynet i høringsnotat 2. juni 2009 at eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd endres, slik at det såkalte filialunntaket videreføres også når det gjelder det å motta oppdrag, formidle bud eller på annen måte opptre som mellommann.
Advokatforeningen, Glitne Oppgjørssentral og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslagene til endringer i eiendomsmeglingsloven § 5-3.
Eiendomsmeglerforetakenes forening slutter seg til Kredittilsynets forslag om justeringer i reglene om egenhandel, og at de foreslåtte reglene innarbeides i eiendomsmeglingsloven.
Forbrukerombudet viser til at eiendomsmeglerens objektivitet er helt grunnleggende for å oppnå en sikker og ordnet eiendomshandel. Forbrukerombudet støtter forslaget om å skjerpe dagens regler for i større grad å sikre mot egenhandel. Forbrukerombudet støtter også forslaget om at reglene om egenhandel samles i eiendomsmeglingsloven.
Forslaget i høringsnotatet om å innta i loven et forbud mot å selge eller kjøpe eiendom for foretak der nærstående har bestemmende innflytelse, er etter departementets oppfatning nødvendig for å hindre omgåelse av lovens regler om egenhandel. Departementet foreslår derfor at det i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd fastsettes at foretak og advokater som driver eiendomsmegling, ikke kan motta oppdrag fra foretak hvor nærstående – alene eller sammen med andre nærstående eller den ansatte selv – har bestemmende innflytelse. Dette var omfattet av egenhandelsforbudet i forskrift gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven 1989 (lov 16. juni 1989 nr. 53). Det er ingenting i forarbeidene til gjeldende lov som tilsier at det er tilsiktet å gjøre endringer i regelverket på dette punkt. Det vises til forslaget til ny nr. 4 i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd.
Når det gjelder den delen av høringsforslaget som gjelder unntaket i eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd fra forbudet mot egenhandel for ansatte i andre avdelinger eller filialer enn den som utfører oppdraget, beror det på en inkurie at det bare er vist til første, annet og fjerde ledd, men ikke til tredje og femte ledd. Slik lovteksten lyder, omfatter unntaket fra forbudet mot egenhandel for ansatte i andre filialer kjøp og salg av egen og nærståendes eiendom gjennom foretaket, men ikke det å motta oppdrag fra disse eller formidle bud, eller på annen måte opptre som mellommann. Dette gir ikke sammenheng i regelverket, og er etter departementets oppfatning ikke tilsiktet. Departementet foreslår derfor at det i eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd vises til bestemmelsens første til femte ledd, i samsvar med høringsforslaget.
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd første punktum skal eiendomsmeglingsforetak ha en fagansvarlig person (fagansvarlig) som enten har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller er som jurist med tillatelse fra Kredittilsynet til å være fagansvarlig etter eiendomsmeglingsloven § 4-3. Vedkommende skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd annet punktum. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd tredje punktum at dersom foretaket har en eller flere filialer, skal hver av disse ha en fagansvarlig som oppfyller kravene etter bestemmelsens første og annet punktum.
Kredittilsynet viser til Finansdepartementets brev 15. april 2009, der departementet uttalte at eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd må forstås slik at samme person ikke kan være fagansvarlig for mer enn ett eiendomsmeglingsforetak eller én filial.
I høringsnotatet uttaler Kredittilsynet at en tolkning av eiendomsmeglingsloven § 2-9 som forbyr samme person å være fagansvarlig for mer enn ett eiendomsmeglingsforetak/én filial, byr på til dels betydelige praktiske problemer for enkelte eiendomsmeglingsforetak og filialer. Kredittilsynets uttalelse i høringsnotatet pkt. 5.2 er inntatt i proposisjonen side 82–83.
Kredittilsynet uttaler deretter at hvorvidt det vil være forsvarlig og hensiktsmessig med delt fagansvar, vil måtte avgjøres konkret i det enkelte tilfelle. Kredittilsynet anser det derfor som mest hensiktsmessig at utgangspunktet i eiendomsmeglingsloven § 2-9 er at samme person bare kan være fagansvarlig for ett foretak eller én filial. Det foreslås videre en unntaksbestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 2-9 slik at Kredittilsynet etter søknad kan gi tillatelse til at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller en filial når Kredittilsynet finner det forsvarlig. I høringsnotatet pkt. 5.3 heter det videre:
«Ved forsvarlighetsvurderingen vil det overordnete vurderingstemaet være hvorvidt vedkommende fagansvarlig vil være egnet til å sikre at de foretak det søkes om delt fagansvar for drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd. Her vil det være relevant å se på den fagansvarliges eventuelle tidligere erfaring som fagansvarlig, virksomhetens art, omfang, antall ansatte, de ansattes kvalifikasjoner, samt den fagansvarliges planlagte tilstedeværelse i de foretak eller filialer som det søkes om delt fagansvar for.»
Det fremgår også av høringsnotatet at Kredittilsynet ifølge forslaget skal kunne stille vilkår i forbindelse med vedtak om delt fagansvar, men at det anses unødvendig å innta dette i lovteksten.
Når det gjelder spørsmålet om det bør oppstilles en begrensning i loven med hensyn til hvor mange foretak/filialer det kan gis tillatelse til at samme person er fagansvarlig for, uttaler Kredittilsynet:
«Av forskriften til eiendomsmeglingsloven av 1989 fremgikk det i § 5-2 at Kredittilsynet kunne gi tillatelse til at samme person kunne være faglig leder for to foretak eller filialer. Bestemmelsen åpnet imidlertid ikke for at samme person kunne være faglig leder for flere foretak/filialer enn dette. Kredittilsynet har ikke funnet det hensiktsmessig å foreslå en videreføring av en slik begrensning. Slik Kredittilsynet ser det, er det ikke først og fremst antall foretak eller filialer man er fagansvarlig for, som er avgjørende for kvaliteten i utførelsen av arbeidsoppgavene som tilhører fagansvarligrollen. Dersom den fagansvarlige for eksempel har jobbet som fagansvarlig tidligere, og det er snakk om mindre foretak/filialer med beskjeden omsetning og få ansatte med lang arbeidserfaring, vil det kunne være fullt forsvarlig at vedkommende har fagansvar for tre foretak/filialer. Det vises her også til at Kredittilsynet i det enkelte tilfellet vil kunne stille nærmere vilkår til en eventuell tillatelse. Et annet eksempel er eiendomsmeglingsvirksomhet under avvikling, hvor fagansvarliges arbeidsoppgaver vil kunne være svært begrenset. Det vil her kunne være forsvarlig at samme person er fagansvarlig for vesentlig mer enn 2-3 foretak/filialer.»
Advokatforeningen støtter forslaget.
Eiendomsmeglerforetakenes forening slutter seg fullt ut til forslaget.
Forbrukerombudet støtter forslaget om endring i eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd. For å sikre at reglene følges, er det avgjørende at det i hvert foretak finnes kompetente fagansvarlige. Forbrukerombudet stiller seg derfor positiv til ordninger som er egnet til å øke profesjonaliteten og kvaliteten blant de fagansvarlige. I likhet med Kredittilsynet ser Forbrukerombudet at det kan være en fordel at fagansvarlige har et så stort ansvarsområde at det vil kunne være en heltidsjobb, noe som i enkelte tilfeller innebærer at én person må ha det faglige ansvaret for ulike foretak eller filialer. I og med at det må søkes til Kredittilsynet for å få tillatelse til å fungere som fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, vil man ivareta behovet for at det faglige ansvaret fordeles på en betryggende måte. Forbrukerombudet mener dette er en fleksibel ordning, som samtidig har den nødvendige sikkerhet.
Forbrukerrådet ser at det kan være behov for at Kredittilsynet etter søknad i en konkret situasjon bør ha mulighet for å tillate at en person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, og at argumentene Kredittilsynet anfører for dette synes fornuftige.
Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen støtter Kredittilsynets vurderinger av og forslag om oppmykning i krav om fagansvarlig, herunder at en slik oppmykning kan være nødvendig av hensyn til rekruttering av kvalifisert personell i distriktene.
Glitne Oppgjørssentral er enig med Kredittilsynet i at rollen som fagansvarlig bør kunne profesjonaliseres, og at en person som kun jobber som fagansvarlig kan være en bedre løsning enn en ordning med fagansvarlig som jobber fulltid som megler ved siden av. Fagansvarlig bør også kunne jobbe deltid som fagansvarlig og dermed for eksempel kombinere jobben med omsorg for små barn.
Justisdepartementet uttaler:
«Etter forslaget til endring i eigedomsmeklingslova § 2-9 andre ledd kan Kredittilsynet tillate at same person er fagansvarleg for meir enn eitt føretak eller éin filial 'når Kredittilsynet finner det forsvarlig'. Vilkåret om at kompetansen berre kan nyttast når tilsynet finn det forsvarleg, er så opplagt at det helst bør sløyfast. Det er her tilstrekkeleg at lovforarbeida gjer nærmare greie for korleis kompetansen er tenkt brukt.»
Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg ikke til forslaget i høringsnotatet, og foreslår i stedet slik bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 2-9.
Norges Eiendomsmeglerforbund ser at det kan oppstå situasjoner der det er behov for å gi dispensasjon fra kravet om at det skal være en tilstedeværende fagansvarlig ved hvert kontor/filial. Norges Eiendomsmeglerforbund mener at faktisk tilstedeværelse i forrige dispensasjonsperiode må dokumenteres ved søknad om forlengelse av dispensasjon. Det bør også legges betydelig vekt på at fagansvarlig faktisk er tilgjengelig for foretakets øvrige ansatte og klienter. Det bør for eksempel ikke kunne gis tillatelse til at flere kontorer deler fagansvarlig når avstand eller reisetid mellom foretakene ikke muliggjør at fagansvarlig er enkelt tilgjengelig. Kredittilsynets forslag innebærer at kravet om at det skal være en fagansvarlig tilstedeværende ved hvert kontor, i realiteten bortfaller. Det er derfor sentralt at denne personen er 100 prosent dedikert til fagansvar, og ikke også innehar egne salgsbudsjetter.
Norske Boligbyggelag støtter forslaget om at en person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial, og finner det naturlig at Kredittilsynet gis rett til å gi slik tillatelse.
Ordningen etter forskrift gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven 1989 var at Kredittilsynet kunne gi tillatelse til at samme person kunne være faglig leder for to foretak eller filialer. Slik bestemmelse var foreslått videreført i Kredittilsynets høringsnotat 22. juni 2007 med forslag til forskrift til gjeldende eiendomsmeglingslov. I høringsrunden ble det påpekt at gjeldende eiendomsmeglingslov neppe gir hjemmel for slik forskriftsbestemmelse. Det ble ikke fastsatt forskrift som åpner for at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial.
Departementet mener at eiendomsmeglingsloven bør endres, slik at det åpnes for at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial. Departementet viser til at en rendyrking av rollen som fagansvarlig i flere tilfeller kan bidra til å øke kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene. Siden mange foretak/filialer er små, vil det ofte ikke være mulig å fylle en heltidsstilling med oppgaver som fagansvarlig. Det vises også til de øvrige argumentene som fremgår av Kredittilsynets høringsnotat, som departementet i hovedsak slutter seg til. Departementet viser dessuten til at et flertall av høringsinstansene støtter en slik løsning.
Når det foreslås at Finanstilsynet ved enkeltvedtak skal kunne gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial, vil det etter departementets oppfatning sikres at det foretas en konkret helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle av hvorvidt den omsøkte ordning oppfyller kravet i eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd om at foretaket skal drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.
Når det gjelder spørsmålet om hvor mange foretak/filialer det skal kunne gis tillatelse til at samme person er fagansvarlig for, er høringsinstansene noe mer delt. Glitne Oppgjørssentral mener grensen bør være to foretak/filialer, mens Norges Eiendomsmeglerforbund mener grensen bør være tre foretak/filialer. Alle de andre høringsinstansene som har uttalt seg om spørsmålet, støtter Kredittilsynets forslag.
Departementet mener det ikke bør settes en formell begrensning på antall foretak/filialer som kan ha samme fagansvarlig. Dette bør etter departementets oppfatning bero på en konkret vurdering fra Finanstilsynets side. Sentrale momenter i Finanstilsynets vurdering av om tillatelse skal gis, bør blant annet være antall ansatte ved foretakene/filialene, omfanget av omsetningen, den fagansvarliges og de ansattes kvalifikasjoner og erfaring og omfanget av den fagansvarliges tilstedeværelse og tilgjengelighet, herunder hvorvidt det er stor geografisk avstand mellom foretakene/filialene. Departementet forutsetter at den fagansvarlige må være lett tilgjengelig for de ansatte ved hvert av de foretak/filialer vedkommende har ansvar for, slik at fagansvarlig på forsvarlig måte kan sikre at foretakene/filialene drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.
På denne bakgrunn foreslår departementet at det ikke settes begrensninger med hensyn til hvor mange foretak/filialer det kan gis tillatelse til at samme person er fagansvarlig for. Det vises til forslaget til eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd, nytt fjerde punktum.
Komiteen slutter seg til regjeringens forslag om endringer i eiendomsmeglingslovens regler ved avvikling av eiendomsforetak, egenhandel og fagansvarlig.
I dag innebærer gjeldende praksis at Finanstilsynet oppnevner en forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdragene når et foretak har fått tilbakekalt sin tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Komiteen støtter forslaget om at denne praksisen bør ha uttrykkelig hjemmel i eiendomsmeglingsloven. Komiteen vil videre understreke betydningen av at kundenes interesser blir ivaretatt i en avviklingssak. De handler som allerede er igangsatt når foretaket må stanse virksomheten, må gjennomføres på en måte som er forsvarlig for kundene.
Komiteen støtter videre forslaget om å innta i eiendomsmeglingsloven et forbud mot å selge eller kjøpe eiendom for foretak der nærstående har bestemmende innflytelse.
Komiteen viser til at det i henhold til eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd skal være en fagansvarlig person i et eiendomsmeglingsforetak. Det har etter Finanstilsynets syn bydd på til dels store utfordringer at loven forbyr samme person å være fagansvarlig for flere enn ett eiendomsmeglingsforetak. Mange eiendomsmeglingsforetak/filialer er små og det kan være vanskelig å ha en fagansvarlig, med de krav til kompetanse som loven stiller, i en hel stilling. Departementet mener at eiendomsmeglingsloven bør endres, slik at det åpnes for at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/filial. Departementet viser til at rendyrking av rollen som fagansvarlig kan bidra til å øke kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene. Komiteen støtter dette synet og har merket seg at flertallet av høringsinstansene slutter seg til det samme. Komiteen støtter videre at det ikke settes begrensninger med hensyn til hvor mange foretak/filialer en person kan være fagansvarlig for, men at det vurderes i hvert tilfelle.