2. Dagens boligmarked - en beskrivelse
Ifølge folke- og boligtellingen var det i Norge i underkant av 2 millioner boliger i 2001, det vil si en økning på 12 pst. siden 1990. Gjennomsnittsboligen er nå på 114 kvm, som er blant det høyeste i Europa. Boligmassen er jevnt over godt vedlikeholdt. Dette indikerer at nordmenn prioriterer boligen sin høyt.
Verdien av alle norske boliger ble beregnet til 1 665 mrd. kroner ved utgangen av 2002 (SSB), og utgjorde da 84 pst. av husholdningenes samlede formue. Samme år ble det investert for 52 mrd. kroner i boliger, som er 18 pst. av de samlede investeringene i landet dette året. Rundt 2/3 av investeringene går til bygging av nye boliger og 1/3 til rehabilitering. Det ble igangsatt 23 000 og ferdigstilt 21 700 nye boliger i 2002.
77 pst. av husholdningene eier sin bolig, enten som selveier (63 pst.) eller som andelseier (14 pst.).
Boutgiftene, som i motsetning til bokostnadene ikke tar hensyn til endringer i verdien på boligen, økte med 13 pst. fra 1997 til 2001. Boutgiftene har økt med rundt 30 pst. for yngre, mens par i aldersgruppen 45-66 år uten barn hadde en liten nedgang i boutgiftene.
Boligprisene for både nye og brukte boliger har steget betydelig i perioden 1993 til 2002. De økte boligprisene er en utfordring, da disse kan føre til at tallet på dem som ikke har økonomisk evne til å komme inn i markedet øker og til at boligbyggingen reduseres.
Mangel på egnede arealer til boligbygging kan være et hovedproblem, og vil da medføre høye tomtepriser. Finansiering av sosial infrastruktur, som skoler og barnehager, er en annen utfordring.
Det er i de store byene de boligpolitiske utfordringene er størst. Dette fordi det er mange som ønsker å bo, studere og arbeide der, og spesielt i de sentrumsnære områdene. De høye boligprisene er i seg selv en viktig årsak til at mange blir vanskeligstilte på boligmarkedet i storbyene. Standarden på de eksisterende boligene er dårligere i byene enn i resten av landet. Det er også mange vanskeligstilte som velger å bosette seg i storbyene. Dette har f.eks. resultert i at det er i storbyene det finnes flest bostedsløse. Også innvandrerne som er en risikoutsatt gruppe i boligmarkedet, ønsker ofte å bosette seg i storbyene.
Økte boligpriser gjennom 1990-årene har isolert sett medført at det i dag er vanskeligere enn for ti år siden å etablere seg i egen bolig for folk som har liten egenkapital og lav eller usikker inntekt.
Antall bostedsløse ble i 1997 anslått til om lag 6 200. 35 pst. av de bostedsløse er midlertidig bostedsløse, hvilket indikerer stor gjennomstrømning. Mange av de langvarige bostedsløse har tilleggsproblemer som rus og psykiske lidelser. 60 pst. av de bostedsløse er rusmisbrukere. 58 pst. av de bostedsløse befinner seg i de tre største byene. En tredjedel av de bostedsløse har først og fremst et boligproblem, og kan klare seg i en egen bolig straks. De resterende trenger oppfølging, og i noen tilfeller også behandling for et rusmiddelproblem og/eller psykisk lidelse. Omfanget av bostedsløshet skal nå kartlegges på nytt, og resultatet vil være klart i 2004.
Flyktninger og innvandrere har dårligere levekår enn nordmenn flest. Flere innvandrere leier bolig enn etniske nordmenn og flere bor i storbyene.
Antall eldre vil dobles frem mot 2050, og flere vil dermed ha nedsatt funksjonsevne. For at disse gruppene skal kunne bo lengst mulig hjemme og være mest mulig selvhjulpne, trenger de en bolig som er tilgjengelig.
Mange mennesker med alvorlige psykiske lidelser har en svært dårlig boligstandard. Boligbehovet for denne gruppen er anslått til 3 400 boliger.
Bolig- og byggesektoren står for 40 pst. av energibruken og materialbruken i samfunnet, og 40 pst. av avfallet til deponi er byggavfall. Sektoren legger også beslag på betydelige landarealer. Målet om en bærekraftig samfunnsutvikling er forankret i både Kyoto-avtalen og flere EU-direktiv, og tilsier at miljøbelastningene fra boligsektoren må dempes. Det høye og voksende boligkonsumet representerer en utfordring med hensyn til å nå miljømål.
Komiteen vil peke på at eierlinjen i norsk boligpolitikk har stått sentralt for alle regjeringer i perioden etter 2. verdenskrig. Økonomiske og andre virkemidler, så som skattefradrag for gjeldsrenter, ligningsverdifastsettelse, subsidierte husbanklån og prisregulering, har vært rettet inn mot at folk skulle kunne etablere seg i eiet bolig, enten som eneeier eller ved forskjellige former for felleseie. Bakgrunnen er hovedsakelig den samfunnsmessige verdien av at folk tar vare på sin egen bolig, og rettferdighetsperspektivet ved at folk flest eier sin egen bolig og får spare i egen boligkapital fremfor å spare opp kapital for en utleier. Borettslagsmodellen har vært viktig i byenes etterkrigsbebyggelse, men de fleste boliger er eneboliger.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, vil peke på to særtrekk ved det norske boligmarkedet: Andelen hushold som eier sin egen bolig (nærmere 80 pst. i 2001), er svært høy, og andelen av utleiemarkedet som består av ikke-kommersielle utleieboliger - dvs. som leies ut på andre vilkår enn markedspris av kommuner, boligbyggelag, studentsamskipnader og lignende - er svært lav, og kun 4 pst. er offentlige utleieboliger. I tillegg er boligmarkedet i Norge et av Europas mest deregulerte når det gjelder prisfastsettelse og omsetning i eiermarkedet, og husleiefastsettelse og kontraktsinngåelse i leieforhold.
Flertallet viser til at det i mye mindre grad enn i våre nordiske naboland har vært satset på å bygge ikke-kommersielle utleieboliger i kommunal eller privat regi. Prisstigningen på leiemarkedet har vært høy.
Flertallet vil peke på et annet trekk ved folks boligforhold, nemlig at boutgiftsbelastningen, de totale boutgiftenes andel av inntekten, er svært skjevt fordelt mellom inntektsgrupper, husstandstyper og generasjoner. Boligutvalget peker særlig på at det blant unge og enslige med og uten barn finnes svært mange med høy boutgiftsbelastning. Blant disse finnes mange som ikke er omfattet av Husbankens bostøtte. Bildet blir enda tydeligere når vi ser dette i forhold til inntekt, og flertallet vil understreke at unge enslige med dårlig inntekt har svært høy boutgiftsbelastning, mens boutgiftsbelastningen for eldre med god inntekt er lavere.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti vil peke på det særtrekk at Norge har en høyere eierandel (opp mot 80 pst.) enn det de fleste andre land har. Kun Spania og Irland har en like høy eierandel som Norge. Disse medlemmer viser til at det har vært en bevisst strategi å ha en høy eierandel i Norge, noe som har vært positivt for det norske boligmarkedet. Disse medlemmer vil advare mot strategier som legger opp til en annen innretning av boligmarkedet. Disse medlemmer viser til at Norge antakeligvis har Europas mest deregulerte boligmarked, noe som også har virket positivt med tanke på en god boligfordeling her til lands.
Disse medlemmer viser til at det er naturlig at unge har høyere boutgifter enn eldre. Dette kommer i stor grad av at unge etablerer seg, men også av preferanser, spesielt knyttet til standard og disposisjonsform. Unge er villige til å betale mer for en eierbolig enn en leiebolig fordi eierboligen også er en investering for fremtiden.
Komiteen vil også påpeke at kjøp og bygging av boliger i Norge i svært høy grad finansieres ved lån med flytende rente. Ifølge Statistisk sentralbyrå har land med høy grad av fast rente større svingninger i boligprisen enn land med høy grad av flytende rente. Boligutvalget viste at Norge i perioden 1985-1999 var blant OECD-landene med høyest svingninger i realprisene på bolig, med toppriser 56 pst. over bunnprisen. Fra 1987 falt boligprisene i Norge til en bunn i 1993 og var ikke oppe igjen på 1987-nivå før i 1999.
Komiteen vil peke på at store svingninger i boligpris innebærer stor risiko for de som er nødt til å kjøpe og selge i utakt med markedet, særlig dersom de har høy belåning av boligen. Gjeldsordningsloven som ble vedtatt i 1992 i kjølvannet av den sterke nedgangen i boligprisene i perioden 1987-1993 fungerer som en illustrasjon på det.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti vil vise til at det var få som ble omfattet av gjeldsordningsloven.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, viser til at boligbyggingen er halvert i forhold til begynnelsen på 1970-tallet, og at boligbyggingen etter bunnårene 1991-1993 har svingt mellom 20 000 og 25 000 boliger. Boligbyggingen utgjør dermed i antall boliger i overkant av 1 pst. av den eksisterende boligmassen.
Flertallet viser til at den største offentlig støttende boligbyggingen de siste årene har vært eldresatsingen.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti vil peke på den store svingningen i boligbyggingen. I 2003 ble det bygget noe færre boliger enn foregående år, mens i 1. kvartal i 2004 ble det bygget et høyere antall boliger. Disse medlemmer vil vise til den store effekten rentenivå og økonomiske fremtidsutsikter har på boligbyggingen.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti vil derfor vise til at Regjeringens økonomiske hovedmål er å få ned arbeidsledigheten og å stabilisere renten på et historisk lavt nivå.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser til den store samfunnsøkonomiske betydning boligsektoren har både som formuesoppbygging for boligeierne samt den meget store sysselsettingseffekten. Det er derfor viktig å tilrettelegge for et velfungerende boligmarked med jevn høy nybyggings- og rehabiliteringsaktivitet. En viktig forutsetning for et velfungerende boligmarked og god kapasitetsutnyttelse i byggenæringen, er å tilrettelegge for et fritt boligmarked som ikke forstyrres av for mange destabiliserende offentlige reguleringer og unødvendige lovreguleringer.
Disse medlemmer vil advare mot å la målet om en bærekraftig samfunnsutvikling tynge ned boligbyggesektoren med fordyrende miljøkrav eller andre unødvendige miljørelaterte byggerestriksjoner. Det må i stor grad være opp til tiltakshaver og utbygger selv å avgjøre hvorvidt fordyrende miljøhensyn og tekniske krav til byggstandarder utover et minimum skal anvendes eller utelates i et byggeprosjekt.
Disse medlemmer er ikke imot fortetting i eksisterende byområder der det er hensiktsmessig, men mener allikevel at den beste løsningen ofte er å utvide byområdene ved å regulere nye landarealer utenfor eksisterende bygrenser til boligformål.
Disse medlemmer vil advare mot en for restriktiv arealpolitikk til boligformål. En restriktiv arealpolitikk er trolig det største hinder for et velfungerende boligmarked, og skaper helt unødvendig prispress og ubalanse i boligmarkedet i utsatte pressområder rundt flere byer. I Norge er det ingen arealknapphet om man ser landareal i forhold til folketallet. Mens befolkningstettheten i Norge er 15 personer pr. kvadratkilometer, er befolkningstettheten ofte det mangedobbelte i de fleste andre land. Arealknapphet og høye tomtepriser er som oftest et produkt av bevisst restriktiv arealpolitikk, og ikke av reell fysisk mangel på disponible arealer. Det er meningsløst å føre en arealpolitikk i Norge som gjør tomtearealer til en rasjonert vare med sterke prisøkninger som resultat, når vi har mer enn nok av arealer å ta av til byggeformål.
Disse medlemmer vil derfor oppheve både 100-meters-forbudet mot bygging i strandsonen, samt lempe vesentlig på bestemmelsene vedrørende jordvernet samt slippe fritt spredt boligbygging for å øke tomtetilgangen. Dette er et knippe virkemiddel mot skyhøye tomtepriser.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
"Stortinget ber Regjeringen fremme forslag om oppheving av de rikspolitiske bestemmelsene i § 17-2 i plan- og bygningsloven om forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen, slik at dette ansvaret overføres til det lokale selvstyret."
Komiteen viser for øvrig til merknader under kapittel 4.2.