1.1 Hovudtrekk i utviklinga i bustadsektoren 2000-2001

Åra 1997-2001 har vore prega av høg sysselsetting, låg arbeidsløyse og god inntektsvekst. Dette har medverka til god økonomi for mange hushald, og gitt større etterspurnad etter bustader og høgare aktivitet innafor bustadsektoren. Veksten i bustadinvesteringar og bustadbygging har særleg vore høg i 2000 og 2001, jf. tabell 1 Prisutviklinga på bustader, og då særleg det gunstige forholdet mellom prisen på brukte og nye bustader i størstedelen av perioden, har også medverka til den positive utviklinga i bustadbygginga i denne perioden. Bustadbygginga i 2001 var den høgaste sidan 1980-talet. Det sterke oppsvinget i igangsettinga av nye bustader som starta i 2000, skjedde jamvel om Noregs Bank det året sette opp renta fire gonger med til saman 1,5 prosentpoeng.

Tabell 1: Nokre hovudtal for utviklinga i bustadsektoren dei siste åra

1 Renteindikator for bustadlån basert på eit utval på 9 forretningsbankar og 41 sparebankar.

2 Byggjekostnadsindeksen måler prisutviklinga på materialar, arbeidskraft, transport og anna som inngår i produksjon av bustadbygg.

Kilde: Kjelde: SSB og Cicero Informasjon AS.

Medan talet på bustader har auka dei siste åra, har storleiken på bustadene jamt over blitt mindre. Gjennomsnittleg bruksareal har gått ned med 12 m2 sidan 1997, og var på 118 m2 i 2001. Innspurten i satsinga på omsorgsbustader er ein vesentleg grunn til at gjennomsnittsarealet har gått ned. I tillegg blei det i 2001 sett i gang bygging av mange studentbustader, særleg i Oslo. Statistikken viser også at den gjennomsnittlege storleiken på hushalda går ned, og slik aukar det generelle behovet for mindre bustader.

Den sterke veksten i prisane både på nye og brukte bustader heldt fram i 2000. Det året steig prisane på brukte bustader mest. Den sterke veksten i bustadprisane har truleg medverka til den auka bustadbygginga. Særleg har etterspurnaden etter bustader vore stigande i dei største byane.

Sjølv om bustadbygginga på landsbasis no er høgare enn den langsiktige etterspurnaden, vil den låge bustadbygginga på 1990-talet medføre at det i mange større bysentra framleis vil vere større etterspurnad enn tilgang på bustader dei nærmaste åra. Difor har det i den seinare tida vore eit viktig bustadpolitisk mål å auke innsatsen i pressområda for å redusere regional ubalanse i bustadmarknaden.

I tillegg til høgt nivå på nybygginga er det no eit potensial for vekst i rehabiliteringsmarknaden. På 1970-talet blei det sett i gang bygging av over 40000 bustader kvart år, og mange av desse bustadene nærmar seg no rehabiliteringsmoden alder. Det ser dessutan ut til at det er ein aukande tendens til å byggje om næringseigedomar til bustader.

I 2000 og 2001 blei det sett i gang fleire bustadtiltak som skal gjere det lettare for unge og vanskelegstilte å etablere seg i eigar- eller utleigebustad.

1.2 Nærmare om utviklingstrekk i verksemda til Husbanken

1.2.1 Innleiing

Husbanken skal gjennomføre Regjeringas bustad- og byggingspolitikk målretta og effektivt. Banken skal fremje bygging av bustader med ein nøktern standard og god kvalitet. Banken forvaltar låne- og tilskotsordningar, fordeler bustønad og gir råd og rettleiing til kundane.

Husbanken gir lån og tilskot til bustadbygging, bygging av barnehagar og studentbustader, bustadfornying, bustadetablering, omsorgsbustader og sjukeheimar. Desse verkemidla nyttar Husbanken for å nå dei bustadpolitiske måla til Regjeringa.

Tabell 2 viser dei viktigaste verkemidla til Husbanken i forhold til dei bustadpolitiske måla.

Tabell 2: Husbankens verkemiddel i forhold til dei bustadpolitiske måla 1999-2001

1 Ved hovudutbetaling for andre termin

1.2.2 Rammevilkår for Husbanken 1998-2001

I 1996 blei verkemiddelapparatet i Husbanken lagt om. Rentestøtta for lån blei avskaffa, og midlane skulle i staden nyttast i form av målretta tilskot. Tabell 3 gir oversyn over dei viktigaste verkemidla som Husbanken disponerte i perioden 1998-2001.

Tabell 3: Verkemidla til Husbanken. Rammer for aktivitetsnivå 1998-2001, mill. kroner

1 Dette er den delen av løyvinga som Husbanken forvaltar. I tillegg forvaltar Kommunal- og regionaldepartementet ein mindre del av den samla løyvinga til føremålet.

2 Posten blei innlemma i tilskot til utvikling av bumiljø m.m. frå og med 1999.

3 Nytt tilskot i 1998.

4 Inklusive lån til barnehagar.

Åra 2000 og 2001 var prega av ei sterk auke i bustadbygginga. Husbanken har medverka til denne utviklinga i form av lån og tilskot. Husbanken har i denne perioden i større grad enn før markerte seg når det gjeld oppføring av nye bustader i storbyane og andre pressområde. Eit anna kjenneteikn for perioden er den storstilte utbygginga av omsorgsbustader og sjukeheimsplassar under handlingsplan for eldreomsorga.

Vidare har samanslåinga av dei to bustønadsordningane ført til at bustønaden har auka etter måten mykje. I tillegg er det gjort stadige forbetringar i bustønadsordninga, mellom anna ved at ein for barnefamiliar har sløyfa finansieringskrav i private utleigebustader (2000) og heva buutgiftstaket (2001). Talet på stønadsmottakarar har stige jamt i 2000 og 2001. Bustadtilskot til etablering, utbetring og utleigebustader auka markert frå 2000 til 2001 for å gi rom for fleire bustader for unge og vanskelegstilte. Tilskot til byfornying og bustadkvalitet har gått ned frå det blei innført i 1996. Det er i første rekkje tilskot til byfornying som har gått ned, og det blir ikkje lenger gitt rammetilskot til større byfornyingsprosjekt.

Ein nærmare omtale av dei enkelte låne- og tilskotsordningane er gitt i punkt 3.3-3.6 i meldinga.

Systemet for fastsetjing av renta har også i 2000 gitt eit stabilt og relativt rimeleg rentenivå i Husbanken, men renta har stige noko i 2001. Særleg gjeld dette den flytande renta.

Husbanken tilbyr kundane fleksible nedbetalingsordningar både når det gjeld betalingsform, nedbetalingstid og avdragsfri periode. Kundane kan velje mellom flytande rente, der renta blir regulert kvart kvartal, og eit tilbod om fem års fastrente. Fastrentetilbodet til nye kundar blir endra kvar månad.

1.2.3 Låneforvaltning

Husbanken utbetalte 9,1 mrd. kroner i nye lån i 2000 og 11,2 mrd. kroner i 2001. Auken kjem i hovudsak av auka lånerammer, at det blir gitt relativt fleire lånetilsegner og at utbetalinga av nye lån har vore større enn innbetalinga av ordinære og ekstraordinære avdrag frå lånekundane i Husbanken.

Avdraga utgjorde 5,7 mrd. kroner i 2001 mot 5,1 mrd. kroner i 2000. Høg etterspurnad etter låneordningane og relativt gunstige rentevilkår har ført til at utlånsmassen har auka dei siste åra og no er oppe på same nivået som tidleg i 1990-åra.

Fleirtalet av kundane i Husbanken har bunde lånet til fast rente. Ved utgangen av 2001 var 70 pst. av låna bundne i fastrentekontraktar. Målt som del av den uteståande lånemassen utgjorde dette 79 pst.

Også i forvaltinga av låna tek Husbanken bustadpolitiske omsyn gjennom å vise fleksibilitet og gi råd i situasjonar med misleghald. Ved å freiste å unngå tvangssal gjer banken sitt for å få tapa så låge som mogleg, samtidig som dette òg medverkar til å oppfylle målet om butryggleik.

Misleghaldet har stabilisert seg på eit lågt nivå.

Ved utgangen av 2001 hadde Husbanken bokført eit samla bruttotap på 17,8 mill. kroner, mot 21,3 mill. kroner i 2000. Tapa er fordelte med 17,1 mill. kroner på personlege låntakarar og 0,7 mill. kroner på ikkje-personlege låntakarar.

1.2.4 Klage på vedtak om lån og tilskot

Klagenemnda for Den Norske Stats Husbank behandla i 2000 132 saker, av desse blei 99 endeleg avgjort av nemnda.

I 2001 behandla nemnda 200 saker, der 179 saker blei endeleg avgjort av nemnda. Av alle saker som kom inn i Husbanken i 2001, utgjer klagene 1,4 pst.

Klage på avslag om kjøpslån utgjorde fleirtalet av Klagenemnda sine saker både i 2000 og 2001.

1.2.5 Administrasjon

Husbanken fekk ny administrerande direktør i juni 2001. Om hausten blei det ved hovudkontoret gjennomført fleire administrative og organisatoriske endringar. Føremålet med endringane var å få til ein meir effektiv og fleksibel organisasjon.

Husbanken hadde i 2001 ansvaret for den administrative støtta i samband med etableringa av Husleigetvistutvalet i Oslo som er ei verksemd under Kommunal- og regionaldepartementet. Denne støtta har etter kvart kome inn i rutinebundne former, og omfattar mellom anna IT-støtte, arkiv- og rekneskapsstøtte osv.

I 2001 starta prosessen med å flytte delar av regionkontor Sør, dvs. regionen Aust-Agder, Vest-Agder og Telemark, til Arendal. Det er lagt opp til at dette kontoret skal byggjast ut til eit fullverdig regionkontor - på lik linje med alle andre regionkontor - frå 1.juni 2003. Når det gjeld fylka Vestfold og Buskerud, arbeider Husbanken med å finne ei høveleg plassering av desse.

I år 2000 introduserte Husbanken servicefråsegner. I desse fråsegnene blei det sett klare mål for kva kundane kan vente av saksbehandlingstid frå Husbanken si side. Servicefråsegner og driftsmål skal gjere kundane i Husbanken sikre på at dei kan vente god service.

I ei storkundeundersøking som blei gjort i oktober 2001, fekk utbyggjarar, kommunar, bustadbyggjelag, burettslag og fleire høve til å uttale seg om servicenivået i Husbanken. 88 pst. var anten nøgde eller svært nøgde, og 96 pst. sa at dei ville bruke Husbanken i framtidige prosjekt. 93 pst. av personkundane vurderte servicen som bra eller veldig bra.

Prosentdelen av kvinner i leiarstillingar i Husbanken er 38 pst. ved utgangen av 2001.

Informasjonsteknologien i Husbanken har utvikla seg sterkt frå år til år og har i stor grad medverka til at Husbanken kan ta seg av dei bustadpolitiske oppgåvene på ein effektiv måte. IT-verktøya til banken er heilt avgjerande for all verksemd når det gjeld både kundebehandling, informasjon og rapportering. Ein ny strategiplan for IT-verksemda blei ferdig tidleg i 2001.

1.3 Nærmare om prosjektkonkurransar

Fleire rimelege butilbod til vanskelegstilte grupper er ei høgt prioritert oppgåve for Husbanken. Prosjektkonkurransane som Husbanken har vore initiativtakar til, er eit av verkemidla for å oppnå denne målsettinga. Konkurransane er spesielt retta mot utleigebustader for ungdom og vanskelegstilte, bustader for flyktningar, i tillegg til miljøvennlege bustadområde.

Prosjektkonkurransane skal stimulere og leggje til rette for ein meir aktiv bustadpolitikk i kommunane. Husbanken bidreg til dette ved å gi økonomisk stønad til konkurransane, presentere sine tilskots- og låneordningar og tilby sin faglege kompetanse.

Konkurransane er ein del av Husbanken sitt arbeid med å stimulere til nytenking i bustadsektoren. Gjennom konkurransane ønskjer Husbanken òg å føre entreprenørar og arkitektar saman ved at det blir stilt krav om at arkitekt skal nyttast ved utforming av bustadene. Vonleg vil dette føre til at den lokale byggjebransjen får større interesse for god kvalitet og god byggjeskikk.

I 2001 inviterte Husbanken til 11 prosjektkonkurransar. I 1999 blei det arrangert ein tilsvarande konkurranse, og i 2000 ble det arrangert to tilsvarande konkurransar.

I meldinga er prosjektet Bondelia i Gjøvik og eit prosjekt i Stange nærare omtala. Begge prosjekta baserer seg på prosjektkonkurranse.

Husbanken skal vere i framkant av bustadplanlegginga. Gjennom prosjektkonkurransar oppnår ein dialog om det enkelte prosjekt, og Husbanken kan då med sine kostnads- og kvalitetskrav vere med på å påverke utforminga av prosjekta i stor grad.

1.4 Nærmare om lokale bustadsosiale handlingsplanar

1.4.1 Arbeidet med handlingsplanar

For å stimulere kommunane til å lage bustadsosiale handlingsplanar ga Husbanken om lag 9 mill. kroner i tilskot under kap. 581 post 78 til 118 prosjekt i 2000 og 2001. For å rettleie kommunane la Husbanken vekt på ein kombinasjon av dialog og skriftleg rettleiingsmateriale.

Prosjektmålet om at minst 90 kommunar skulle ha sett i gang planarbeid innan november 2001, blei nådd. Ved årsskiftet 2001/2002 var det sett i gang arbeid med bustadsosiale handlingsplanar i om lag 120 kommunar. Målet om at 40 kommunar skulle ha ferdige planar til same tidspunkt blei ikkje nådd. Ved årsskiftet 2001/2002 hadde 16 kommunar klare planane sine. Grunnen til at måltalet ikkje blei nådd var at det tok lengre tid enn venta for kommunane å få på plass eit politisk vedtak, organisere prosjektet og sette av ressursar til å gjennomføre arbeidet.

Om lag halvparten av kommunane i landet, med over 15000 innbyggjarar, er med i dette bustadsosiale planarbeidet. Av alle kommunar med under 15000 innbyggjarar er planarbeid sat i gang i om lag kvar sjette kommune. Omfanget av sosiale problem i kommunane ser ut til å vere den viktigaste årsaka til at kommunar lagar bustadsosiale handlingsplanar.

112 kommunar er pr. oktober 2002 i gang med bustadsosiale handlingsplanar, og 43 kommunar har ferdigstilt sine bustadsosiale handlingsplanar.

1.4.2 Evaluering

I 2001 gjorde Asplan Viak ei evaluering av prosjektet bustadsosiale handlingsplanar. Evalueringa peikar på at det er eit stort planbehov på det bustadsosiale feltet, og det blei konkludert med at kommunane vurderer handlingsplanane som eit godt verkemiddel i kommunen både med tanke på å få til eit godt samarbeid på tvers av sektorane og med tanke på å nå målgruppene i kommunen.

Evalueringa peiker på at handlingsplanane har medført ein annan og betre dialog med Husbanken enn den kommunane tradisjonelt har hatt. Kommunane er positive til at dei i dette prosjektet har kome i kontakt med Husbanken allereie i den strategiske delen av arbeidet.

Kommunane vurderer tilskotet frå Husbanken som viktig for å få i gang planarbeidet. Kommunane ser ut til å vere særs medvetne om at handlingsplanen må koplast til kommunen sin økonomiplan og andre sentrale planar. Kommunane ser ut til å ha hatt stor nytte av rettleiingsmaterialet og anna informasjon frå Husbanken, men dei etterlyser røynsler og gode planforslag frå andre kommunar. Metoden for kartlegging av dei vanskelegstilte får god omtale av kommunane, likeins har prosjektleiarsamlingane som Husbanken arrangerer, fått god omtale.

Planane som er utarbeidde er svært forskjellige. Dei lokale utfordringane varierer.

I fleire kommunar avdekka kartlegginga at mange av dei vanskelegstilte har økonomi til å eige sin eigen bustad. Kommunane har difor auka låneopptaket til vidareutlån og endra regelverket.

Nokre kommunar har fokusert på at kunnskapen om bustadverkemidla i tenesteapparatet ikkje er god nok. Spesielt er det liten kunnskap om verkemiddel for å betre heimesituasjonen for personar som ikkje har ein bustad tilrettelagt for deira funksjonsnivå.

Eit av dei viktigaste resultata er at kommunane har avdekka at mange husstandar har behov for anna hjelp for å kunne halde på bustaden. Mange har behov for oppfølging i busituasjonen. Fleire kommunar foreslår difor at det vert oppretta miljøtenester som skal følgje opp vanskelegstilte i bustadene deira.

Fleire kommunar har samarbeidd i planfasen. Dette har ført til at kommunane også har sett på korleis dei kan dra nytte av kvarandre i gjennomføringa av planen.

I planarbeidet kartlegg kommunane vanskelegstilte med bustadbehov som er i kontakt med tenesteapparatet. Kartlegginga pågår på samtlege tenestestader i kommunen. Kartleggingsresultata blir vurderte i samanheng med den generelle befolkningsutviklinga og bustadstrukturen i kommunen. Dette gjev kommunen eit grunnlag for å seie noko om kva lokale utfordringar dei har, noko som gjer det lettare å vurdera verkemidla og utvikle strategiar.

Kommunane sender inn anonymiserte kartleggingsresultat og ferdige planar til Husbanken. I oktober 2002 var 73 kommunar ferdige med kartlegging av bustadbehovet i kommunen.

Kartlegginga har medverka til eit betre grunnlag for Husbanken si vidare tildeling av midlar på dei ulike låne- og tilskotsordningane til kommunane.

Gjennom dei bustadsosiale handlingsplanane har staten fått auka kunnskap om dei lokale utfordringane i kommunane. Planane har medverka til at Husbanken har fått reiskap som kan gjere det mogeleg å målstyre verkemidla. Planane gjer at Husbanken på førehand har betre oversikt over kva søknader om til dømes bustads­tilskot som kjem og låneopptak i kommunane. Husbanken kan kome tidleg inn i prosessen av prosjekta og påverke kvaliteten i desse mellom anna gjennom prosjektkonkurransar.

1.4.3 Vegen vidare

Arbeidet med bustadsosiale handlingsplanar som prosjekt blei avslutta i 2001, og det vidare arbeidet med planane blei lagt inn i Husbanken sin daglege drift. Nye kommunar kjem til og får del i Husbanken sitt opplegg. Ein av dei fremste utfordringane i tida framover vil vere å få sett i verk planane på ein måte som kjem bebuarane i kommunane til gode. Å lage ein plan er berre det første skrittet mot ein god bustadsosial politikk i kommunane. Å følgje opp og realisere tiltaka i planen krev kompetanse og ressursar. Det blir ei viktig oppgåve for Husbanken å hjelpe kommunane med råd og økonomiske middel for å realisere dei ulike bustadsosiale tiltaka. Det blir tatt sikte på ei evaluering av effektane av dei bustadsosiale handlingsplanane i kommunane etter tre år.