4.1 Kostnader og usikkerhet

Nye kostnadsanslag pr. januar 1999 gir sammenlignbare tall for investeringskostnadene ved de tre lokaliseringsalternativene som vist i tabellen nedenfor.

Tabell: Sammenligning av areal og kostnadsanslag for de tre lokaliseringsalternativene (prisnivå januar 1999)

1Hvorav 4 000 m2 verksteder lokaliseres utenfor Folketeaterkvartalet.

2Kostnadsanslagene er basert på middelverdien av det intervall som Statsbygg opererer med i sin kostnadsvurdering pr. januar 1999.

3Erverv av dagens operalokaler (16 200 m2) er ikke inkludert, selv om det nå er klarlagt at eierne i Folketeaterbygningen vil kreve vederlag. Dette vil komme i tillegg. Deler av eiendommene vil senere trolig kunne tilbakeføres til forretningsdrift (2-3 000 m2), og disse ervervskostnadene vil derfor ikke bli belastet operaprosjektet til slutt.

4Kilde: Den Norske Opera og ECON.

5Eventuelle kostnader for bygningsmessige tilbakeføringer av Folketeaterbygningen vil komme i tillegg.

Driftsøkonomisk sammenligning

En økonomisk analyse av lokaliseringsalternativene må også ta i betraktning effekten av lokaliseringen på Operaens driftsinntekter og driftskostnader, i tillegg til investeringskostnadene og andre engangsutgifter i forbindelse med prosjektet.

Den Norske Opera og ECON har i sine analyser av driftskonsekvensene ikke foretatt noen samlet analyse når det gjelder lokaliseringsavhengige spørsmål knyttet til inntektsanslagene eller anslag for kostnadene til driften i et nytt operahus. Slike vurderinger vil måtte bygge på forutsetninger som ville være noe skjønnsmessige. Imidlertid har Den Norske Opera uttalt at dersom et operahus i Bjørvika blir liggende isolert uten at annen infrastruktur er på plass, kan dette medføre reduserte egeninntekter.

Et operahus på Vestbanetomten vil bli liggende sentralt i forhold til de store publikumsstrømmene og kan forventes å gi høyere driftsinntekter enn de øvrige lokaliseringsalternativene.

En opera i Folketeaterkvartalet vil måtte baseres på en vesentlig mindre sal enn det som er programmert for nybyggalternativene, og vil dermed få lavere driftsinntekter.

Når det gjelder lokaliseringens betydning for driftskostnadene vil det neppe være noen forskjell på et nybygg på Vestbanen og et nybygg i Bjørvika. Folketeaterkvartalet vil i mindre grad kunne få optimale transportforhold. Dette innebærer en risiko for høyere driftskostnader enn ved nybyggalternativene.

Basert på en vurdering av operaens driftsøkonomiske muligheter og usikkerheter vil altså Vestbanetomten komme bedre ut enn Bjørvika, som igjen vurderes som vesentlig bedre enn Folketeaterkvartalet. Forskjellene kan imidlertid ikke tallfestes.

De økonomiske vurderingene kan sammenfattes i følgende punkter:

• – Vestbanetomten gir laveste investerings- og engangskostnader, og kan forventes å ha et bedre driftsmessig inntektspotensiale enn de øvrige alternativene.

• – Et operahus i Bjørvika har høyere prosjektkostnader, men vil bidra positivt til den byutviklingen som i hvert fall på sikt er en forutsetning for at Bjørvika skal kunne være et alternativ.

• – Folketeaterkvartalet vil for hovedalternativet (4 000 m2 eksterne verksteder) ha investerings- og engangskostnader omlag på nivå med Bjørvika, men vil ha høyere driftskostnader og lavere driftsinntekter.

4.2 Fremdrift og usikkerhet

Vestbanetomten

For alternativet nytt operahus på Vestbanetomten er fremdriftsusikkerheten minst. Staten eier tomten. Eiendomserverv representerer derfor ikke et problem. Statsbygg vurderer grunnforholdene som gode. Selv om Kulturdepartementet tar til etterretning at fredningsvedtaket for hovedbygningen og lokalstasjonsbygningen fra 1995 blir lagt til grunn, kan forholdet til de fredete bygningene innebære noe fremdriftsmessig usikkerhet for reguleringsprosessen. De byplanmessige forhold ligger for øvrig godt til rette.

Bjørvika

Den største fremdriftsusikkerheten knytter seg til finansiering og gjennomføring av den veiutbygging som er en nødvendig premiss for byutviklingen. Eventuelle erstatningsarealer for havnefunksjonene representerer også foreløpig en vesentlig fremdriftsrisiko for byutviklingen.

Kulturdepartementet har gjennom avgrensning av tomt til operahus klarlagt at det er mulig å bygge et operahus uten at dette kommer i konflikt med eksisterende veisystem eller planlagt nytt veisystem, og at tomten heller ikke har vesentlig funksjon som havneområde i dag. Videre er det avklart med byrådet i Oslo kommune at det vil anbefale at operahuset kan bygges frakoplet byutviklingen gjennom en separat regulering eller utbygging, dersom byutviklingen for øvrig blir forsinket.

Med denne avklaring fremstår to alternativer for bygging av et operahus i Bjørvika:

• a) at operahuset bygges som en del av en helhetlig byutvikling av Bjørvika hvor operahuset innpasses med samtidig tilrettelegging av annen infrastruktur, eller

• b) at operahuset bygges som et selvstendig prosjekt, som om nødvendig kan frakoples fremdriften for veiomleggingen og etableringen av den øvrige infrastruktur.

Bjørvikaområdets størrelse, spesielle grunnforhold, omfattende trafikksystemer som må legges om, antall og omfang av offentlige og private interesser som berøres, m.v., innebærer at byutviklingen i Bjørvika vil være en meget krevende prosess, som det knytter seg stor grad av usikkerhet til både fremdriftsmessig og med hensyn til kostnader og finansiering. Selv om usikkerheten vil avta gradvis i årene fremover, knytter det seg så stor usikkerhet til fremdriften ved alternativ a) at dette alternativet ikke vil være tilrådelig.

For alternativ b), et selvstendig operahusprosjekt i Bjørvika, blir risikoen i forhold til prosjektets fremdrift vesentlig begrenset. Det er også viktig at byggingen av nytt operahus ikke blir knyttet til finansiering av byutviklingen.

Det er uavklarte spørsmål når det gjelder eiendomsforhold i Bjørvika, men byrådet i Oslo kommune har uttalt at tomten kan disponeres til opera før eiendomsforholdene er avklart. De kulturminnefaglige spørsmål er avklart så langt det er mulig med hensyn til usikkerhet for fremdrift og kostnader, men man har ingen garanti for at det ikke påtreffes særlig verdifulle funn i byggegrunnen som kan forstyrre prosessen. Grunnforholdene i Bjørvika er kompliserte, men ifølge Statsbygg håndterbare.

Folketeaterkvartalet

Nytt operahus i Folketeaterkvartalet skiller seg fra de andre alternativene ved at det ikke er et rent nybyggalternativ, og at det bygges med utgangspunkt i nåværende lokaler, innenfor eksisterende kvartal. Det er usikkerhet knyttet til eiendomsforhold og eiendomserverv i Folketeaterkvartalet. Eventuelle ekspropriasjonssaker vil kunne medføre forsinkelser, uten at det er mulig å anslå disse med sikkerhet. De byplanmessige forhold er i hovedsak klare. De kulturminnefaglige forhold rundt hovedalternativet synes i det vesentlige avklart.

4.3 Departementets anbefaling

Vestbanetomten vil ha sikrest fremdrift og laveste investerings- og engangskostnader. Det driftsmessige inntektspotensial antas å være bedre enn de andre alternativene. Vestbanetomten anses som den klart beste lokalisering for et nytt operahus.

Som subsidiær løsning kan Kulturdepartementet anbefale lokalisering i Bjørvika forutsatt at prosjektet kan gjennomføres som et selvstendig byggeprosjekt, om nødvendig frakoplet den øvrige byutvikling og basert på en særskilt reguleringsplan for operatomten.

Kulturdepartementet kan ikke anbefale å bygge et nytt operahus i Bjørvika dersom det forutsettes at prosjektet, uansett fremdrift for øvrige tiltak, må følge en samlet planprosess og utbygging av området.

Kulturdepartementet kan ikke anbefale Folketeaterkvartalet som løsning.