Vedlegg 2
Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 21. april 1994.
Jeg viser til brev fra Kommunalkomiteen av 20. april 1994.
1. Tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond
Beregningene nedenfor er basert på følgende forutsetninger:
| - | gjeldsnormen avgrenses til byfornyede rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak |
| - | gjeldsnormen settes lik kr 4.000 pr kvm (sum fellesgjeld og opprinnelig innskudd) |
Dersom alle rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak skal omfattes av gjeldsnormen, vil dette utløse et tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond på anslagsvis 650 mill. kroner.
Dersom gjeldsnormen skal avgrenses til rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, og som i tillegg har bedt Husbanken om gjeldsforhandlinger innen utgangen av 1993, vil dette utløse et tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond på anslagsvis 220 mill. kroner.
Dersom gjeldsnormen skal avgrenses til rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, og som i tillegg har tatt opp tilleggslån i ordinære kredittinstitusjoner, vil dette utløse et tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond på anslagsvis 500 mill. kroner.
2. Økonomiske og administrative konsekvenser ved endring av husbanklovens § 17
Det vises til St.meld. nr. 27 (1993-1994) kap. 5.1 og departementets drøfting av de juridiske konsekvenser ved innføring av en veiledende gjeldsnorm for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak. Etter departementets vurdering er det de administrative og økonomiske konsekvensene av veieldende gjeldsnorm som er av betydning, og ikke den formelle endringen av husbankloven, så lenge det er departementet som gjennom forskrifter og retningslinjer legger premisser for Husbankens adgang til å bruke lovhjemmelen.
De administrative konsekvenser for Husbanken vil i første rekke ha betydning i de saker hvor borettslaget ikke har andre kreditorer enn Husbanken. Ved innføringen av en gjeldsnorm vil behovet for forhandlinger med borettslaget i slike tilfeller falle bort, siden resultatet allerede er gitt ved normen. I de situasjoner hvor borettslaget også har andre kreditorer, vil det etter departementets vurdering bli vanskeligere å komme fram til en løsning, da disse kreditorer ikke er bundet av normen. De kostnadsmessige konsekvenser ved innføring av en gjeldsnorm er redegjort for i foregående punkt.
3. Vurdering av de forhold som tas opp i problemnotatet
3.1 Gjeldsnorm avgrenset til rehabiliterte byfornyede borettslag
Når det gjelder departementets vurdering av en eventuell avgrensning av gjeldsnormen til rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, vises det til departementets svar på spørsmål 11 i brev fra Kommunalkomiteen av 24. mars 1994.
3.2 Gjeldsnorm og forholdet til etterstående kreditorer
En drøfting av hvilke konsekvenser innføring av en gjeldsnorm vil få for gjeldsforhandlingene, herunder Husbankens forhold til etterstående kreditorer, er gjort i St.meld. nr. 27 (1993-1994) kap. 3.4. Etter departementets vurdering vil innføring av en veiledende gjeldsnorm ikke være forenbar med Stortingets ønske om reelle forhandlinger i de tilfeller der borettslaget også har andre kreditorer på fellesgjelden enn Husbanken.
Dette må ses i samband med at private kreditorer ikke vil være bundet av et stortingsvedtak om en veiledende gjeldsnorm. Det kan derfor ikke anses realistisk at etterstående kreditorer vil være med på å sanere gjeld ned til det nivå som fastsettes av normen. Det er derimot mer realistisk at de etterstående kreditorer ser mulighet for å få dekning for sine usikrede fordringer når Husbanken er pålagt å slette mere gjeld enn det borettslagets verdi og betjeningsevne tilsier. Det kan dermed oppstå den situasjon i gjeldsforhandlingene at etterstående kreditorer med fordringer som de ordinært ville være villig til å redusere, fordi fordringen er uerholdelig, ikke lengre vil ta det tapet siden Husbankens gjeldssanering åpner for dekning av den usikrede fordringen.
Innføringen av en veiledende gjeldsnorm vil dermed medføre en situasjon hvor bruken av tvangsrealisering i større grad blir nødvendig for å få private kreditorer til å slette gjeld.
I notatet foreslås også at at andelshaverne ved en konkurs i borettslaget sikres finansiering i Husbanken for gjenkjøp av borettslaget på tvangsauksjon. Dette foreslås gjort ved at Husbanken byr opp til sin egen fordring, og gir det nye borettslaget eiendommen tilbake påheftet med lån tilsvarende gjeldsnormen. (Departementet vil bemerke at tvangsrealisering etter tvangsfullbyrdelsesloven er en mer praktisk og hensiktsmessig løsning, både for borettshaverne og for Husbanken, enn konkurs etter konkursloven).
Det er viktig å være klar over at en slik ordning ikke vil sikre beboernes gjenkjøp av eiendommen dersom andre aktører velger å by over Husbankens fordring. En slik situasjon vil i mange tilfeller ikke kunne utelukkes. De opprinnelige andelshaverne vil da sitte igjen som leietakere i de leilighetene de tidligere var eiere av. Dersom andre aktører skal hindres i å få antatt høyere bud, må tvangsfullbyrdelsesloven endres. Alternativt må Husbanken konsekvent by høyest, men da vil samtidig etterstående kreditorer kunne få full dekning for sine fordringer.
3.3 Husleienorm knyttet opp mot industriarbeiderlønn
Departementet har i sin tolkning lagt til grunn at Kommiteens forslag innebærere en engangsoperasjon; Ved gjeldssanering saneres så mye gjeld at husleien kommer ned på et angitt nivå (fastsatt som en bestemt andel av gjennomsnittlig industriarbeiderlønn). En slik løsning vil i praksis ikke innebære noen forskjell sammenliknet med en gjeldsnorm.
3.4 Situasjonen for tidligere beboere i byfornyelsen med gjeldsproblemer
Det vises til problemnotates intensjoner om at også tidligere beboere som er kastet ut må nyte godt av gjeldsordningen. Som departementet har påpekt i St.meld. nr. 27 (1993-1994) vil denne gruppen ikke kunne nyte godt av Stortingets vedtak om en veiledende gjeldsnorm for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, mens f.eks den som kjøpte vedkommendes leilighet på tvangsauksjon (i mange tilfeller med et meget lavt innskudd) fullt ut vil nyte godt av Stortingets vedtak.
Beboere som er kastet ut av sine boliger, vil ikke kunne nås ved at Husbanken sanerer fellesgjeld i borettslaget. Beboere som er kastet ut av sine boliger, men fremdeles er i en svært vanskelig personlig gjeldssituasjon vil imidlertid kunne få en løsning ved å benytte seg i de muligheter som gjeldsordningsloven gir. Stortingets hensikt med denne loven var nettopp å hjelpe personer som var kommet opp i en uhåndterlig gjeldssituasjon. Alternativt vil denne gruppen kunne nås ved at det opprettes en statlig tilskuddsordning, hvor tilskuddet øremerkes nedbetaling av gjeld.
4. Alternativer til en veiledende gjeldsnorm
Statlige tiltak rettet mot gjeldsproblemer i byfornyelsesområdene bør i første rekke være rettet mot de grupper som uforskyldt har kommet opp i en vanskelig økonomisk situasjon. Målsettingen med tiltakene må være å sette disse gruppene i stand til på varig basis å betjene sin boliggjeld. Tiltakene må også være slik utformet at de kan omfatte andelseiere som på grunn av gjeldsproblemer er kastet ut eller har flyttet fra disse borettslagene. Etter departementets vurdering vil en gjeldsnorm bare delvis oppfylle disse kriteriene, og i tillegg ha en rekke negative effekter:
| - | gjeldsnormen tar ikke hensyn til ulikheter i boligenes verdi |
| - | gjeldsnormen tar ikke hensyn til at en betydelig andel av dagens beboere i byfornyede borettslag ikke er opprinnelige beboere, men har kjøpt boligen i annen hånd. En særskilt gunstig gjeldsordning for disse vil kunne oppfattes svært urettferdig av andre grupper |
| - | innføring av en gjeldsnorm griper på en uheldig måte inn i den ordinære forhandlingsprosessen mellom et borettslag og dets kreditorer, slik at private, etterstående kreditorer kan få dekning for sine fordringer på bekostning av Husbanken. |
Som nevnt i St.meld. nr. 27, side 36, er det departementets vurdering at en tilskuddsordning mer effektivt enn en gjeldsnorm vil kunne ivareta målsettingen om gi varige løsninger for beboere i byfornyelsen med alvorlige gjeldsproblemer. Tilskuddsordningen kan ha følgende elementer:
| - | gjeldsforhandlinger med byfornyede borettslag gjennomføres som ordinære gjeldsforhandlinger uten at resultatet gis ved en gjeldsnorm |
| - | forhandlingsreultatene gjennomgås og eventuelle skjevheter, f eks som følge av ulike renteforutsetninger, utjevnes |
| - | det gis etter nærmere behovsvurdering individuelt tilskudd til reduksjon av innskuddsgjeld, eventuelt avgrenset til opprinnelige beboere som fortsatt er borettshavere eller som har flyttet/er kastet ut fra borettslaget. |