3. Merknader frå komiteen
Komiteen, medlemene frå
Arbeidarpartiet, Konstanse Marie Alvær, Isak Veierud Busch, Sigurd
Kvammen Rafaelsen og Solveig Vestenfor, frå Framstegspartiet, Bjørn
Larsen, Rune Midtun, Helge André Njåstad og Erlend Wiborg, frå Høgre, Mudassar
Kapur og Tage Pettersen, frå Sosialistisk Venstreparti, Anne Lise
Gjerstad Fredlund, frå Senterpartiet, Bengt Fasteraune, frå Raudt,
leiaren Hanne Beate Stenvaag, og frå Miljøpartiet Dei Grøne, Marius
Langballe Dalin, viser til proposisjonen, der det vert fremja
forslag til lovføresegner om bustadkjøpsmodellar i burettslagslova
og eierseksjonsloven.
Fleirtalet
i komiteen, medlemene frå Arbeidarpartiet, Framstegspartiet, Sosialistisk
Venstreparti, Senterpartiet, Raudt og Miljøpartiet Dei Grøne viser
til at det er eit uttalt mål at fleire skal få høve til å eige eigen
bustad. Ulike former for bustadkjøpsmodellar har vorte meir aktuelle
dei siste åra og vert tilbydde både av private og kommunale aktørar.
Modellane er ofte retta mot hushald som har høg nok inntekt til
å kunne betene eit ordinært bustadlån, men som ikkje oppfyller krava
til eigenkapital i utlånsforskrifta. Fleirtalet viser
til at regjeringa sitt forslag til lovføresegner i burettslagslova og
eierseksjonsloven om å leggje til rette for at tilbydarar av bustadkjøpsmodellar
kan eige fleire bustader i eitt og same bustadselskap for å tilby
desse med leige til eige og deleige, vil bidra til at fleire får
høve til å eige eigen bustad.
Medlemene i
komiteen frå Arbeidarpartiet og Høgre vil kommentere at det
er viktig å få raskt på plass nødvendige forskrifter som gjer intensjonane
i lovforslaget moglege, og ber departementet prioritere dette arbeidet.
Medlemene i
komiteen frå Arbeidarpartiet støttar at det vert teke inn
ein overordna definisjon av leige til eige og deleige i lov, og
at nærare vilkår og reglar knytte til bustadkjøpsmodellar vert tekne
inn i forskrift. Desse medlemene meiner
det er viktig særleg med omsyn til forbrukartryggleiken at det raskt skal
kunne gjerast endringar, under dette å auke eller stramme inn omfanget
av bustadkjøpsmodellar innanfor forskriftsheimelen sine rammer,
til dømes der bruken går ut over det som i utgangspunktet er tenkt.
Medlemene i
komiteen frå Arbeidarpartiet og Senterpartiet viser til at
langt dei fleste av høyringsinnspela som er komne til forslaget,
er positive til lovendringane. Fleire peiker likevel på at det er
viktig å følgje opp lovendringane med ytterlegare endringar i forbrukarlovgjevinga,
under dette i avhendingslova og bustadoppføringslova. Desse medlemene viser til at det i lovproposisjonen
går fram at Kommunal- og distriktsdepartementet i samarbeid med
Justis- og beredskapsdepartementet vil vurdere og eventuelt kome attende
med forslag til endringar i avhendingslova og bustadoppføringslova.
Vidare står det at departementet vil vurdere behovet for ytterlegare
styrking av leigetakar sine rettar og eventuelle framtidige lovendringar knytte
til dette. Desse medlemene merkar seg
dette og forutset at departementet følgjer opp med ytterlegare framlegg
til lovendringar dersom det viser seg at det er nødvendig.
Desse medlemene viser
til at det er viktig å følgje med på om regelendringane fungerer
etter intensjonen, og legg til grunn at departementet på sikt føretek ein
gjennomgang av korleis lovendringane vert praktiserte, og gjer nødvendige
justeringar dersom det viser seg at det er nødvendig.
Medlemene i
komiteen frå Arbeidarpartiet vil understreke at dette lovforslaget
er eit viktig første steg i retning av å regulere bustadkjøpsmodellar
i større grad enn dette har vore gjort fram til no. Endringane som
er foreslått, bidreg til å ramme inn avtalar om bustadkjøpsmodellar
og styrkjer forbrukarvernet samanlikna med dagens situasjon. Blant
anna vert det lagt opp til at departementet kan fastsetje minstevilkår
til avtalar om leige til eige og deleige i forskrift, og dessutan
fastsetje at kjøpsopsjonane ikkje vert forelda i avtaletida. Desse medlemene viser til at dei grepa som
er nemnde, er noko ulike forbrukarorganisasjonar har etterlyst.
Vidare vil desse medlemene påpeike at
forskriftsreguleringa som er skissert, vil styrkje forbrukarvernet
all den tid det raskt kan gjerast endringar eller innstrammingar
til fordel for forbrukarane.
Komiteens medlemmer
fra Fremskrittspartiet og Høyre vil påpeke at under denne
regjeringen har boligutbyggingen de siste par årene ligget på et
lavt nivå. Disse medlemmer mener dagens
regjering mangler handlekraft til å løse de utfordringene byggenæringen
står overfor.
Komiteens medlemmer
fra Fremskrittspartiet mener det ikke hadde vært like nødvendig
å øke bruken av boligkjøpsmodeller dersom regjeringen på et tidligere
tidspunkt hadde kommet med tiltak for å få fart på boligutbyggingen. Disse medlemmer viser til at Fremskrittspartiet
i forrige periode fremmet en rekke forslag, Dokument 8:183 S (2024–2025),
jf. Innst. 339 S (2024–2025), som etter disse
medlemmer sitt syn ville kunne bidratt til å få fart på boligutbyggingen. Disse medlemmer viser til at regjeringen
har innført en forskrift som gir kommunene anledning til å innføre
krav om utslippsfrie bygge- og anleggsplasser. Disse
medlemmer viser til at OBOS i en sak i NRK den 30. desember
2024 sier at et slikt krav vil øke kostnaden for en bolig i Oslo
med et sted mellom 150 000 og 300 000 kroner, og dette er et konservativt
estimat. Konsekvensene av slike krav er at det vil føre til dyrere
boliger for kunden, eller at boliger ikke blir bygd. Disse medlemmer er opptatt av at det
næringen trenger, er færre krav, som sikrer billigere boliger, og
ikke flere krav som gjør boliger dyrere.
Disse medlemmer viser
til at det å eie en bolig har blitt dyrere. Eiendomsskatt, økning
i kommunale avgifter og en periode med høy rente har svekket folks økonomiske
handlefrihet. Disse medlemmer mener
derfor kommunenes anledning til å innkreve usosial eiendomsskatt
bør avvikles.
Komiteens medlemmer
fra Høyre og Senterpartiet viser til at det er en sterk tradisjon
for å eie egen bolig i Norge, og at selveierdemokratiet er en av
bærebjelkene i det norske samfunnet. Dette bidrar til et mangfoldig
privat eierskap, til økt sparing og gode bomiljø. Det å eie egen
bolig gir økonomisk trygghet og forutsigbarhet for familiene og
kan derfor ha positiv effekt på barns oppvekst. Omtrent 80 pst.
av innbyggerne eier sin bolig, og tall viser at 90 pst. eier sin
egen bolig i løpet av livet.
Disse medlemmer viser
til viktigheten av å følge tett med på effekten av de foreslåtte
endringene og komme tilbake til Stortinget ved behov for justeringer.
Komiteens medlemmer
fra Høyre viser til at det viktigste man kan gjøre for å få
flere inn på boligmarkedet, er å sørge for at det bygges mer og
raskere, slik at det blir flere boliger tilgjengelig på markedet. Disse medlemmer merker seg at regjeringen
har et mål om 130 000 igangsettingstillatelser før 2030, men påpeker
at målet i seg selv ikke vil øke antallet bygde boliger. Disse medlemmer viser videre til Meld.
St. 13 (2023–2024) Bustadmeldinga – Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk
for heile landet, som ble lagt fram i 2024, og merker seg at denne
ikke inneholdt konkrete tiltak for å bygge flere boliger. Disse medlemmer viser videre til forslag
og merknader til Meld. St. 13 (2023–2024) i Innst. 327 S (2023–2024).
Disse medlemmer viser
til at det har blitt vanskeligere for unge å komme inn på boligmarkedet,
særlig i pressområdene. Økte boligpriser kombinert med utlånsforskriften
bidrar til behov for økt oppsparing av egenkapital. Samtidig er
det mange førstegangskjøpere som har betjeningsevne, men ikke tilstrekkelig
egenkapital til å kunne kjøpe egen bolig. Det er derfor viktig å se
på tiltak som kan legge til rette for at denne gruppen enklere kan
komme inn på boligmarkedet. Disse medlemmer viser
til at Høyre over tid har tatt opp viktigheten av alternative boligkjøpsmodeller
og viktigheten av å styrke disse.
Komiteens
medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne støtter
intensjonen om å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller som
leie-til-eie og deleie. Ordningene kan være viktige virkemiddler
for å gi flere tilgang til egen bolig. Samtidig påpekes det at lovforslaget etterlater
betydelig rettslig usikkerhet for forbrukere og leietakere, og at
hensynet til trygghet og forutsigbarhet i leieperioden ikke er tilstrekkelig
ivaretatt.
Disse medlemmer viser
til at proposisjonen bare stiller krav til tre minstevilkår: kjøpesum,
leiepris og håndtering av mangler. Dette er for snevert og gir ikke
forbrukeren tilstrekkelig informasjon eller forutsigbarhet. Disse medlemmer mener derfor at det må
tas inn krav om at alle leie-til-eie- og deleieavtaler skal foreligge
skriftlig, og at avtalen minst skal angi:
-
kjøpesum og grunnlag
for fastsetting
-
leiebeløp og prinsipp for regulering
-
kjøpsrettens varighet
-
regler for håndtering av feil og mangler
-
henvisning til hvilke lover som gjelder
for forholdet (husleieloven, bustadoppføringslova, avhendingslova
og foreldelsesloven)
Disse medlemmer er
bekymret over at lovforslaget legger opp til økt kommersialisering
av boligmarkedet uten at et tilstrekkelig forbrukervern er på plass, og
understreker at boligkjøpsmodellene må utvikles som et sosialt boligpolitisk
virkemiddel, ikke som et nytt investeringsmarked for profesjonelle
aktører. Disse medlemmer mener at regjeringen
derfor må sikre at regelverket prioriterer trygghet og boliger med priser
som folk med vanlige inntekter faktisk kan betjene, fremfor volumproduksjon
av deleie- og leie-til-eie-prosjekter.
Disse medlemmer viser
til at det i dag ikke finnes en forbrukervennlig standardkontrakt
for boligkjøpsmodeller, og mener regjeringen må utarbeide en nasjonal
standardkontrakt som sikrer enhetlig og forutsigbar regulering av
slike avtaler.
Disse medlemmer er
bekymret for at boligkjøpsmodellene kan bidra til å flytte boliger
fra det ordinære boligmarkedet til et parallelt marked for deleie
og leie-til-eie, og dermed presse prisene opp. Disse
medlemmer mener det må innføres klare regler for å hindre
spekulasjon og videresalg, og at departementet må følge markedet
tett for å sikre at boligkjøpsmodellene faktisk øker tilgangen til
rimelige boliger og ikke reduserer den.
Disse medlemmer mener
lovendringene bør evalueres innen tre år etter ikrafttredelse, med
særlig vekt på forbrukervern, markedsvirkninger og sosial effekt.
Disse medlemmer fremmer
følgende forslag:
«Stortinget ber regjeringen
legge fram forslag til lov om at avtale om leie til eie og deleie
skal foreligge skriftlig, og at avtalen som minimum skal angi:
-
kjøpesum og grunnlag
for fastsetting
-
leiebeløp og prinsipp for regulering
-
kjøpsrettens varighet
-
regler for håndtering av feil og mangler
-
henvisning til hvilke lover som gjelder
for forholdet, herunder husleieloven, bustadoppføringslova, avhendingslova
og foreldelsesloven.»
«Stortinget ber regjeringen
vurdere å redusere den maksimale andelen juridiske personer kan
eie i borettslag, for å hindre maktkonsentrasjon og sikre brukerdemokratiet.»
«Stortinget ber regjeringen utarbeide
regler som hindrer spekulasjon og videresalg av boliger i leie-til-eie-
og deleieordninger før boligen er kjøpt fullt ut av beboeren.»
«Stortinget ber regjeringen foreta
en evaluering innen tre år etter ikrafttredelsen av lov om endringer
i burettslagslova og eierseksjonsloven (tilrettelegging for boligkjøpsmodeller),
med vurdering av forbrukervern, sosial effekt og markedspåvirkning
av boligkjøpsmodellene.»
«Stortinget ber regjeringen følge
utviklingen i markedet for boligkjøpsmodeller og komme tilbake til
Stortinget med eventuelle forslag til innskjerping av regelverket
dersom ordningene brukes til spekulasjon eller bidrar til økte boligpriser.»
«Stortinget ber regjeringen fastsette
en nasjonal standardkontrakt for leie-til-eie og deleie, med det
formål å sikre forutsigbare rettigheter for forbrukerne og likebehandling
i markedet.»
Komiteens medlemmer
fra Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet, Rødt og Miljøpartiet
De Grønne fremmer følgende forslag:
«Stortinget ber regjeringen sørge
for at husleieloven, burettslagslova og eierseksjonsloven ses i
sammenheng, slik at regelverket gir et helhetlig og balansert vern
av forbruker, leier og kjøper i boligkjøpsmodeller.»
Komiteens
medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rødt mener det
er grunnleggende at husleieloven må gjelde for alle boligforhold
der det faktisk foreligger et leieelement, herunder leie-til-eie
og deleie.
Videre mener disse medlemmer at
det i merknadene til loven må fremgå at den delen av boligen som
leier eller kjøper ikke eier, men har bruksrett til, skal anses
som leie etter husleieloven. Dette er nødvendig for å sikre rett
til skriftlig avtale, vern mot urimelig leie og trygghet mot usaklig
oppsigelse. Disse medlemmer mener slike
krav er nødvendige for å sikre forbrukerens rettigheter og for å
holde useriøse aktører ute av markedet.
Disse medlemmer mener
at foreldelsesfristen for kjøpsretten må stanses mens avtalen består,
og at opsjonsperioden må løpe fra ferdigstillelse av boligen, ikke
fra kontraktsinngåelse. Det foreslås derfor at loven presiserer
at foreldelsesfrist for krav som springer ut av kjøpsretten i leie-til-eie-avtaler
ikke løper så lenge avtalen består.
Videre bør det fremgå at dersom ferdigstillelse
av boligprosjektet blir forsinket, skal kjøpsrettsperioden forlenges
tilsvarende forsinkelsen, og minst fem år fra ferdigstillelse.
Disse medlemmer viser
til at det i proposisjonen åpnes for at juridiske personer kan eie
inntil 30 pst. av andelene i borettslag. Dette kan vanne ut borettslagsdemokratiet
og åpne for uforholdsmessig maktkonsentrasjon. Andelen juridiske
eiere bør derfor reduseres, og det må sikres at stemmerett og innflytelse
alltid følger den som faktisk bor i boligen. Det understrekes at
slike begrensninger er avgjørende for å opprettholde borettslagets
brukerdemokratiske prinsipp og for å unngå at profesjonelle aktører
får indirekte kontroll.
Disse medlemmer fremmer
følgende forslag:
«Stortinget ber regjeringen
legge fram forslag til lovendring som slår fast at foreldelsesfristen
for krav som springer ut av kjøpsretten i leie-til-eie-avtaler,
ikke løper så lenge avtalen består.»
«Stortinget ber regjeringen legge
frem forslag til lovendring som presiserer at dersom ferdigstillelse
av boligprosjektet blir forsinket, skal kjøpsrettsperioden forlenges
tilsvarende forsinkelsen og minst fem år fra ferdigstillelse.»
Komiteens medlem
fra Senterpartiet viser til at Senterpartiet har en målsetting
om at flere skal få muligheten til å eie sin egen bolig. Dette medlem stiller seg positiv til
forslagene i proposisjonen og mener at forslagene kan sørge for
større tydelighet for de som ønsker å bruke boligkjøpmodeller. Dette medlem er opptatt av at rettighetene
til boligkjøper blir godt ivaretatt.
Dette medlem forventer
at hensynet til forbruker blir særlig godt ivaretatt i utarbeidingen
med forskrifter.
Dette medlem vil
trekke fram at gode rammer for startlån er et viktig verktøy for
å sikre at flere kan få eie egen bolig.
Dette medlem er
opptatt av at det utvises fleksibilitet ved bruk av egenkapital,
private banklån og startlån, og at hensikten med startlån, som er
at flere skal få mulighet til å eie egen bolig, blir godt ivaretatt.
Dette medlem forventer
fortgang i arbeidet med forskriftshjemmelen som er omtalt i proposisjonen,
som skal legge opp til at det skal stilles nærmere vilkår til avtaler
om leie til eie og deleie.
Komiteens medlem
fra Rødt viser til Stortingets vedtak 93, 4. desember 2023,
i behandlingen av Innst. 2 S (2023–2024), jf. Meld. St. 1 (2023–2024).
I dette anmodningsvedtaket heter det:
«Stortinget ber regjeringen om å utrede
hvordan ikke-kommersielle boliger, med pris- og omsetningskontroll,
kan defineres, og komme tilbake på egnet måte innen 1. juli 2024.»
Dette medlem viser
til at regjeringen anser anmodningsvedtaket som fulgt opp, men deler
ikke denne vurderingen da regjeringen bare viser til de eksisterende
boligtypene kommunale leieboliger og studentboliger. Dette medlem mener det er en stor svakhet
med burettslagslova og eierseksjonsloven at de ikke konkret regulerer
hvordan ikke-kommersielle eide boliger kan organiseres. Dette medlem er positiv til at regjeringen
nå vil lovfeste bedre hvordan ulike alternative boligkjøpsmodeller
skal håndteres juridisk, men mener samtidig at regjeringen som del
av dette lovarbeidet også burde ha sett på hvordan ulike typer ikke-kommersielle
boliger kan defineres i loven. Dette medlem viser
til at man i dag må gå omveier for å etablere slike boliger, for
eksempel via å opprette stiftelser eller gjennom å tinglyse klausuler
om prisregulering. Det har i senere år vært flere rettssaker for
å oppheve slike klausuler og hvor saksøker har vunnet frem. Denne måten
å organisere slike boliger på kan dermed sies å være under press
og er heftet med betydelig usikkerhet. Dette
medlem etterlyser lovbestemmelser som gjør det mulig for andre
enn kommuner, stiftelser og studentsamskipnader å trygt og permanent
etablere ikke-kommersielle boliger, både eide og leide.
Dette medlem mener
det norske boligmarkedet fungerer som en «forskjellsmaskin», hvor
økonomisk ulikhet reproduseres og forsterkes. Boligprisveksten og dermed
også husholdningenes gjeldsstørrelse er i verdenstoppen. Dette medlem ser situasjonen i sammenheng
med at Norge mangler prisregulerte sektorer både innen eie og leie
som kan sikre rimelige boliger og økt valgfrihet og samtidig holde
igjen prisveksten i boligmarkedet i stort. Dette
medlem viser til at sammenlignbare land som Sverige, Finland
og Danmark har slike sektorer, som kan og bør fungere som inspirasjon til
hvordan man kan organisere ikke-kommersielle boliger her til lands. Dette medlem viser til regjeringens mål
om å igangsette bygging av 130 000 nye boliger innen 2030, men stiller
spørsmål ved realismen i å nå dette målet uten at man samtidig gjenreiser
en sosial boligbygging som et alternativ for brede grupper av befolkningen,
og ikke bare på mer individuell basis gjennom alternative boligkjøpsmodeller.
Dette medlem viser
til at de foreslåtte lovendringene er ment å fremme bruken av alternative
boligkjøpsmodeller innenfor det eksisterende markedet, og at dette
er noe forholdsvis nytt i norsk sammenheng. Formålet er ikke minst
å skape flere veier inn i boligmarkedet for dem som av ulike grunner,
ikke minst økonomiske, i dag står utenfor.
Komiteens
medlemmer fra Rødt og Miljøpartiet De Grønne fremmer følgende
forslag:
«Stortinget ber regjeringen i løpet
av inneværende stortingsperiode foreta en evaluering av endringene
i burettslagslova og eierseksjonsloven (tilrettelgging for boligkjøpsmodeller)
for å undersøke om endringene har virket etter hensikten.»